二手房避坑宝典（八年房产交易一线干货分享）

有很多人因为缺乏房产交易经验，导致陷入房产纠纷，给家庭造成困扰，我希望通过我的分享帮助买房人避坑，敬请关注分享
一：筛选优质房源
可根据自己的预算和需求锁定区域，在区域找出性价比最高的房子。
什么样的房子算好房子呢？怎么样找到这样的房子呢？
(1)让专人帮你筛选
其实很简单找到一个靠谱的房产经纪人，让他去帮你找，你放心你的需求说的越详细，他给你匹配的越精准。
那怎么就可以判断房产经纪人给你找的房子优质呢？
自己可以通过贝壳外网去看同小区的优质房源，当然某安就别去了，基本都是假房源。
让房产经纪人帮你做出小区近期成交的房源价格及数量，二手房业主挂牌出售基本也是参考近期成交价格来挂牌的，所以这个数据还是能说明一些问题的。
这里需要警惕的是:
太便宜的房子一定是有一些小瑕疵的，比如楼层不好、临三环、临高架、临马路、临街，要不就是光线不好，要不就是业主着急卖房，但是前提要求全款客户，所以需要我们擦亮双眼仔细斟酌。
（2）通过了解判断是否优质
第一个问题是需要了解业主卖房原因
是着急变现还是置换、还是别的什么原因。如果当你知道业主着急卖房是因为急用钱的话，可以告诉你房价可谈的空间比较大，或者是在别处买了新房，着急卖了这套房子交那边的首付，又或者是欠了银行贷款、工程债务等，你放心这个时候你可以告诉你的房产经纪人，我可以全款，前提条件是价格要足够低。
那到底多少才算合理呢？大胆出价，因为你前期已经拿到了区域成交数据和小区成交数据了，你可以根据数据给出一个合理的价格，这个时候你也可以根据房产经纪人要你出的价格下调，当然这个是根据房屋总价来衡量下调比例的，不是说你想下调多少就多少，有时候太少的话，业主直接生气死活不卖你了，就比较尴尬了。
所有的一切都是参考数据说话，所以自己心里得有数，当然像贝壳的话有严格的价差管理，基本可谈的空间非常少，因为房屋价格太高，最后谈的多了，经纪人的提成5%就没了，所以一般房产经纪人会把价格提前跟业主谈到合理的范围内，绝对不会让他自己的利益受到影响，所以贝壳买房大平台价格体系还是比较正规的。
贝系的一般分房源维护人和客源维护人，房源维护人专门负责对接业主，和业主形成议价沟通，客源维护人就是专门带客户来看房的房产经纪人，一般业主卖家双方都是知道的，只不过他们一般不会轻易给你透漏底价，房产经纪人这个时候所扮演的角色就是撮合成交。
（3）细节观察点
以上环节是我们可以通过房产经纪人了解到的，那么了解不到的又或者房产经纪人不愿意告知的、或者压根他也不知道的怎么办呢？
比如凶宅、房子漏水、地基下沉、小区是否下大证等，在这里需要注意的是有的会告知，有的就不会，贝壳对凶宅的交易是这样的，一旦发现是凶宅，贝壳是全款买回的。
那可能会有人问了，万一遇到这样的情况怎么办呢？
那么我们自己首先得学习和了解，其实买房一套房子少则几十万、多则几百万，值得我们去学习和了解下，因为这笔钱可是一家人一辈子得血汗钱呀，难道不值得我们去深入研究下吗？
当我们了解的多被坑的机会就会少很多。
还有就是我们在和房产经纪人看房的时候，态度好一点、多彼此尊重下，肯定会是一场买房路途愉快的旅程。
（二）看房环节
通过以上内容我们了解了优质房源，只是来源于房产经纪人的告知，我们需要亲自去实际看下房子才能做出判断。
那我们去看哪些呢？
看房是从到小区的那一刻开始的，每个细节都会影响你住进去的感受和体验。
当我们来到小区我们是需要观察门口好不还进，不好进代表物业管理严格，增加你后期住房的安全。
小区绿化率高不高，绿植是否被定期修剪、小区卫生是否干净整齐，小区是否有儿童游乐设施、幼儿园、环形跑道、健身设施及场地等，其实这些都是跟人以后生活息息相关的配套。
那我们除了了解小区的配套还得了解周围的医疗、公园、商业、交通配套等。
建议自己打开高德地图，请经纪人告诉你具体的位置和距离，能亲自看的就亲自看下最好。
看完小区我们接下来就来到了房间，到房间我们需要了解什么呢？
格局是否合理、采光怎么样、是否南北通透、站在阳台上目测楼和楼之间的距离，是否影响光照时间，请经纪人测量进深和开间及层高，如果是毛坯房你可以短时间想象下你装修后的样子，看下感受如何。
并看下卫生间、厨房、阳台是否有漏水的痕迹，上下水是否都有管道。
层高在吊顶后是否压抑，部分区域是否可以改造，阳台是否可以封？
这里如果有业主在尽量不要去发表自己的看法，说的好坏都对自己没啥好处，说的太好最后价格谈不下来，说的坏了业主不高兴，所以保持沉默是最好的选择。
（三）谈判环节
其实谈判环节就是房屋的议价环节，因为通过前期的工作基本可以判定能否交易，最后就是谈判签订买卖合同的时机了。
议价环节是整个交易最重要的环节。
在谈判之前我们需要做的工作以下，因为有了以下环节才值得我们去谈判议价。
（1）签约前的产调，这个环节就是了解房产归属问题、抵押问题、是否可以正常交易。
（2）审核买受人的资格、征信、流水，这些在不合格前切记签署买卖合同，因为买受人单方面原因违约，是需要承担法律责任的。
（3）合同签订
签订合同的时候，必须附加因国家政策原因导致无法贷款，双方互不承担违约责任，因为当下市场国家的金融调控政策会直接影响买房人的贷款进度。
买学位房必须附加如果没有学位必须双倍赔付，因为学位的确定是需要去学校和教育局共同确认的，或者业主有协定合同。
地基下沉双倍赔付，或者和平解约。
总之一句话把未知的风险都要想到，要不最后房没买成，还陷入长期的法律诉讼，得不偿失。
（4）交定金
这个时候交多少合适呢？一般规定是不能超过总房价的20%，不能太多，太多必须进资金监管账户，要不不小心就会陷入长期的房产纠纷之中。
如果你担心业主会违约，可多交一些定金，不要想着这笔钱出去了，这笔钱只是短时间寄存业主账户而已，后期开通资金监管账户以后是需要进入资金监管账户的，计入买家的首付款项。
自此整个买房环节才刚刚开始，后期会分享资质购审、面签、开通资金监管账户、等待贷款审核、刷首付、放款、缴税过户、物业交割、整个交易完成。
后期会持续分享下一环节注意事项，敬请关注、转发分享，持续贡献一线房产交易干货。