陕建地产6.6亿：“陕西人”第一次“上海拿地”

撰文 | 韩双羽
编辑 | 简佳
在上海拿地，从来都令“外地人”激动。
2014年，广东“新势力”格力地产（600185）用30亿“摘得地王”时，公司管理层曾激动的说，咱们终于从珠江口杀到黄浦江了。
到了2021年，“上海滩”终于出现了陕西公司的身影。12月1日，陕建地产（陕西建工房地产开发集团有限公司）联手上市公司大名城（600094），在上海自由贸易试验区临港新片区摘得41249.7平方米住宅用地，最终竞得价6.6649亿元。
老陕抵达：6.6亿

具体信息由大名城以公告形式发出，详细介绍了地块信息：
自贸区临港新片区 FXG1-0001 单元 E01A 街坊 E01A- 05 地块，用途为普通商品房，面积为41249.7平方米，容积率（普通商品房）为2.3，出让年限（普通商品房）70 年，最终竞得价为6.6649亿元。补充信息是：配建保障性住房建筑面积占总住宅建筑面积 20%。
更大背景是，这是上海第三批集中供地的第3日，本轮出让地块起始总价约206.4亿元。统计发现，在本轮9宗地块中，临港就占了6席，成为最大的土地来源。那么为什么是临港呢？

金融棒棒糖查询发现，临港新片区的获批是国家意志。在2019年国务院印发《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》中可见，这个区域先行启动面积为119平方公里，将对标“国际上公认的竞争力最强的自由贸易园区”，主动服务和融入国家重大战略，更好地服务对外开放总体战略布局。
这个区域的位置距离上海市中心人民广场东南约75公里，经过几年发展，我们看看最新的变化。
1：人口：2018年常住人口仅8万，截至2020年10月，人口达到83万。中国（上海）自由贸易试验区临港新片区国土空间总体规划中提出，至2035年常住人口规模将达到250万。
2：产业：截至2020年10月，临港新片区GDP约1000亿，规划目标是1万亿。目前，集成电路、生物医药、人工智能、航空航天等前沿产业正加速在该区域集聚，中国航发商发、上海汽车、卡特彼勒、约肯机器人等一批关键核心领域企业、配套产业扎根。
提示一下，特斯拉也在这里。
3：配套：交通作为区域发展的命脉，临港已开通16号线、临港中运量T1，年底还即将开工两港快线，医疗方面有上海市第六人民医院东院，同时还有海昌海洋公园、中国航海博物馆、鲜花港等配套项目。
据安居客统计，今年12月临港新城新房单价约3.2万元。

提示一下，陕建地产只在官方微信上流露了“兴奋之情”。刚刚拿地的次日（12月2日），上图刊出，用的标题是“再展宏图，拓疆上海”。
壹号院：或是“新标志”

我们首次关注陕建地产，是2021年7月，当时发布的纪录是《西安首次集中供地：本地“抢筹者”仅余“陕建地产”？》。
在这篇文章中，我们捕捉的信号很多。
1：地产已是陕建控股的“第二大主业”。
地产由陕建控股全资持有，有消息说，“陕建地产快速发展源于2018年”，理由是这一年“陕西省国资委确定地产开发为陕建集团主营业务”。基于国企改革厘清主业的要求，这一点是可信的。其负责人在某次公开交流中可见：“地产板块作为陕建控股集团的第二大主业”等等。
有监测数据显示，2020年陕建地产销售额达到63.3亿元，位列全国第187位。根据这个销售额我们无法判断其在陕西的市场占比，但跻身全国200强已是事实。

▲图：陕建集团与上海大名城2020年签署战略合作协议
2：形成了自己的“展业模式”。
如区域选择中以西安为核心，全国布局：其官网的表达是深耕三秦，布局天津、重庆、西安等一二线城市，同时进驻汉中、安康、菏泽、韩城等三线城市。
如产品定位中注重高端，意在品牌：代表性作品是“壹号院系列”，瞄准的是高端住宅，追求较高的品牌价值。
如资源获取中广接同业，尝试创新：如5月17日，陕建地产与华侨城北方集团确立战略合作，将在资本金融、创新型商业模式、产业投资等方面展开合作。

3：战略规划中或“扮演重要角色”。
地产集团发展速度较快，成效明显，已成为集团的主业之一；地产板块是集团投资的核心领域，是效益快速递增的重点突破口，要千方百计做强做大地产板块；集团将继续全方位支持地产集团发展。
这是陕建控股负责人的公开表态，落实在战略中就是陕建地产提出未来5年，要覆盖全国多个重点一二线城市、强三线城市。
纵观这些曾经的纪录，金融棒棒糖对“上海拿地”具有更清楚的看法，那就是“陕建绝不会守着陕西”，他们已经有了更多的想法。尤其是他们可能把目标锁定在“改善型”，这就意味着在杀入一线城市时，“一号院系列”可能仍然是主导产品。
当然在具体打法上，陕建地产选择了与大名城这种上海本土公司合作，自然有一些稳健推进的意味。
进退之间：是否“晴雨表”

上海拿地，注定是陕建地产自身非常重要的一环，但放到陕西地产发展来看，似乎正预示着一个明确的迹象。
在我们2020年对陕西房企的纪录中，不经意间用了“大逃杀”一词。
例如天朗地产，作为曾经赶上了“城市改造”大风口的本土民营企业，在过去数年完成了两个显要的转身，一是在城市片区与融创实现了合作，二是积极踏入乡村，尤其是唐村实践性的产品，让公众普遍预期他们准备赶上“乡村振兴”的风口。彼时，我们的纪录点是《“后融创”时代天朗奔“农”》。

例如荣民集团，虽然仍在城区积极拿地，但多是“补丁”地块，产品形态上少有大规模的住宅开发项目，都是住宅配商业，或者干脆专注于商业地产。在其他产业布局上则开始尝试性进入新材料。彼时我们的纪录点是《市内打补丁域外谋转型》。
例如万众地产，作为城市新秀，其围绕曲江发力的特点最为显著，所有产品均剑指最高端，我们对这种形态难以评价，只可以说利润导向的另一面是安全边际，当市场看不清的时候，寻找最大的确定性可能是他们的选择。彼时我们的纪录点是《“小美”能爱多久？》。
面对这些在西安相对有声望的地产商，我们可以确定的结论是——“传统地产不好做了”。而随着观察时限的拉长，进入“5条红线”之后，尤其是恒大事件的出现，传统开发模式的巨大压力已是人所共知。

与民营纷纷转型相伴随的是，国有开发商却持续发力。
如天地源（600665），2019年，全年新签合同78.00亿元，增长49.77%。2020半年收官，在西安销售业绩TOP10中，成为唯一本地房企。2021年上半年，销售收入又增长了192%。
回到陕建地产，这种国企渐强的态势更发明显，在2021年7月西安首轮供地新政中，“全国性头部房企”大获全胜，本土拥有较大体量的入围者仅有“陕建地产”。
此外还有一个重要补充，陕建地产与融创合作的北京海淀树村学府壹号院出现热销，公开信息是10月29日，开盘即以70亿元售罄。
变化之间，这是不是一个信号？