大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：您好，京爷。想请您分析一下昌平溪城家园的利弊。目前结婚刚需有购入的计划。我爱人想法：离单位距离合适6-7公里，考虑之后有车就会很方便，周边有东小口公园，小区周边安静（爱人喜静），楼龄相对较新，舒适度OK。我个人想法：地理位置偏僻，周边配套一般，目前来看通勤交通很不方便，无公交无地铁。担心之后过个5年8年，失去楼龄新的优势想置换会跟不上大盘。
回答：你好，优缺点比较明显，优点是价格低，便宜，缺点是品质比较一般，交通不便。怎么做选择也很简单：有条件，那就尽量不买；如果资金有限，那肯定是可以考虑的，流动性也还可以。北京买房就是这样：能往上够够就往上够；够不了，那就先住着，后期置换，毕竟北京绝大部分人都是要置换的。详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》
2、提问：京爷您好，我们目前就是考虑海淀的房，别的区不考虑，现在手头有200的首付，选择余地不大。如果再等一年的话首付可以到250。感觉sfsd资格还挺重要的，是不是可以考虑等一年？
回答: 等一年不大好说，毕竟楼市是政策市，没人可以预测半年以后的事情，理论上未来一年估计没有大行情，波动个5%倒是个正常。刚需，现在有合适的倒是可以考虑的。可以参见星球资料《市场监测》
3、提问：京爷您好，想追问一下具体百子湾地块的限制是什么使得表现不突出？另外28号线通车以后是否会有更好的增值表现？谢谢。
回答：你好，百子湾一直来就属于偏一些，口碑差点儿的地方，有段时间被称为毒地，当然这是跟双井等地比差点儿，总体来看还是不错的地段。未来地铁通车后有一定的改善。可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》
4、提问：您好，有丽泽商务区附近政策性住房一套，现在想置换到西城或者北二环附近，改善型住宅，但是看的都要2000左右了。昨天看到您在群里说2000左右的房子不具有投资价值！也在纠结是否先换个1200、1300的周转房（孩子近些年在西城上学），然后再调整？想听下您的专业意见！
回答：你好，我是说短期没有纯投资价值。如果自己能住，那其实买还是完全没问题的，而且我还比较建议买入，因为这类产品在全北京范围内都属于比较稀缺，行情来了，会涨得很好，这是历史数据就能体现出来的。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
5、提问：想请教您，我爱我家、21等对一些不在库里的房子说可以走委托形式的中介服务，佣金更低，这种和正常的服务有区别吗，有没有什么风险
回答：你好, 都是银行资金监管, 本质上都是一样的, 基本没啥大区别. 其实这一行, 最大的区别在于经纪人, 同样一个品牌的不同经纪人的人品和专业度相差还是比较大的. 可以参见星球资料《北京二手房交易要点》
6、提问：京爷好，请教回龙观的和谐家园一区三居室（三层）未来10年保值升值潜力如何？
回答：我们一直说每个板块内的小区都是分层级的，每个层级的小区升值性不同。回龙观这边分为这几个层级：第一个层级是次新商品房，比如金域华府、国风美唐，再弱点儿的是公园悦府、融泽、紫金新干线、新龙城等小区；第二个层级是次新经适房，这类小区量比较大，升值性还可以，能跟上回龙观大盘；第三个层级是2000年以前的房子，这类房子升值性相对一般，但回龙观板块还不错，所以保值性没问题。和谐家园属于第二层级的小区，能跟上回龙观大盘，升值性和保值性都是问题不大的，适合刚需上车用。可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》
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