首批REITs基金开售，个人投资者应该买吗？

5月19日起，沪深交易所陆续披露了9只公募REITs的相关公告。这意味着首批9家公募REITs即将来袭，这批基金5月底相继启动发售。今天贝儿做一些科普知识，同时提供投资建议，供各位小伙伴参考。

一、什么是REITs？
REITs是RealEstate Investment Trusts的缩写，是一种以发行收益信托凭证的方式公开或非公开汇集特定多数投资者的资金，交由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。

简单来说，就是你看好一个项目能获得稳定的现金流（比如：租金收入）或者资产升值（比如：房子涨价），你又没能力拿一笔巨大的资金（比如：几个亿）去买，那就通过REITs产品持有这个项目的一个小份额，参与门槛低。

二、这一批REITs基金具体怎么样？

我国首批启动的是基础设施公募REITs，首批基础设施公募REITs项目共9单，上交所有5单、深交所有4单。

沪市首批5单项目包括张江REIT、浙江杭徽、首创水务、东吴苏园和普洛斯，涵盖收费公路、产业园、仓储物流和污水处理四大主流基础设施类型。

深交所首批4单项目分别为：首钢绿能、蛇口产园、广州广河和盐港REIT（以上为各基金简称），项目类型包括垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流等主流基础设施领域。

从首批公募REITs基础设施项目类型来看，首批基础设施公募REITs项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流、污水处理、垃圾发电几大主流基础设施类型。其中，有3单基础设施项目为产业园，2单为收费公路，2单为仓储物流，污水处理、垃圾处理及生物质发电各1单。资产分布在北京、深圳、上海、广州、江苏、浙江等重点地区，大湾区、长三角地区较多。

首钢绿能和张江REIT这2只产品选择在5月28日率先启动发售，剩下的另外7只则选择在5月31日为网下及公众发售首日。

三、REITS的风险收益特征是什么样的？
REITS属于中风险中收益的投资产品，它的收益与风险特征位于债券型基金与混合型基金之间。和债券（基金）相比，虽然REITs有稳定强制的分红机制，但基础设施公募 REITs无固定利息回报。另外，资产增值带来的份额价值也会提升REIT是投资收益预期。

整体来说，投资者Reits基金可以类比成预期收益率更高、波动也更高些的债券型基金，也可看成低PE+高分红类型的股票。

在REITs基金中，基金经理的作用就和以往主动管理型基金经理的作用不太一样了，他们基本不起作用。重要的是项目管理人，项目能不能正常运作才是关键。

下面是广发美国房地产的净值走势。

国内之前也有过REITs产品，首支公募REITs鹏华前海万科成立以来年化收益率6.15%。

此外，QDII中也有几只布局海外REITs的产品，包括广发美国房地产、上投摩根富时REITs、鹏华美国房地产、鹏华全球房地产、诺安全球收益不动产。

通过以上两只基金的净值走势和波动情况，你可以大概了解REITs的收益与风险特征。

四、这一批REITs收益预期如何？

沪深两市首批9只公募REITs产品于近期正式获批，这9只公募REITs按照项目性质可以分为（类）特许经营权和产权两类。

根据公布的招募说明书，特许经营权类的预计现金分派率较高，在5.92%-12.00%之间。而产权类的预计现金分派率略低，在4.10%-4.75%之间。

上市之后，随着市场的波动，REITs的收益率将会高于或者低于其预计的现金分派率，但由于基础设施是具有稳定收益特征的底层资产，所以一般而言REITs的收益率波动不会偏离预计的现金分派率太远。

五、投资建议：个人投资者应该买吗？
贝儿个人的建议是：个人投资者配置的性价比并不高，属于可买可不买，看个人偏好。

首先是流动性问题：

在上市之后，公募REITs基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易。从存续期来看，首批9只产品的存续期均在20年以上，最长的达到99年。开售当天，在托管的银行能认购场外的份额，就是流动性不太好。

其次是交易折价的问题：

个人投资者如果等这一批REITs上市交易后，在场内买，场内极有可能有折价。那么就会像股票一样，价格有大幅波动，收益率取决于市场情绪，而非项目本身。

接着是风险的问题：

REITs基金上市后首日涨跌幅达30%，之后每日涨跌幅可以在10%。看国外的例子，比如上文提到的广发美国房地产QDII基金，波动并不小，如果个人投资者冲着买固定收益产品的想法去投资，这个波动不一定是短期投资者能承受的。

最重要的是投资价值问题：

对于机构投资者，例如银行的理财子公司等，他们的交易意愿更踊跃，因为他们需要投资于一些长期限、供应额度充足的项目作为底层资产。以前这些公用基础设施是非标资产，机构在资管新规后不能投资非标。现在这些项目转成公募基金，符合资管新规要求了，所以机构投资者很乐意。

对我们普通散户投资者来说，REITs的替代选择不少，比如：公用设施行业上市公司（更何况有些上市公司本身就是发REITs的公司）、低估值绩优蓝筹股，还有红利型ETF等等。如果这个项目足够优质，我该买这个项目的REITs还是这个项目的股票呢？这些问题都值得深入思考。

以上是贝儿对REITs基金的一些客观思考。问了一圈身边的小伙伴，想了解的人很多，但想买的人不多，大部分人会当作新鲜事物来看待。国内如果要发展成像美国那样，大部分人都接受并配置REITs基金，估计需要一段很漫长的时间。