9单公募REITs（房地产信托投资基金）集体获批，地产行业将迎来巨变！

以下文章来源于明源地产研究院

千呼万唤，国内的公募REITs终于横空出世了！5月18日，张江高科在其官微上宣布：中国首批！上海首单！张江光大园公募REITs正式获批！

房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

张江光大园REITs的全称是“华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金”，张江高科在消息中，连基金代码都公布了，上市只是时间问题了！

张江光大园公募REITs，只是获批的基金之一。事实上，首批正式获得证监会准予注册的基础设施公募REITs，一共有9单（上交所5单，深交所4单）。

最近，大家的目光聚焦在各地的集中土拍上。但，明源君认为，公募REITs的问世更加值得关注。因为土拍解决的是当下和未来两三年的问题，公募REITs则将深刻影响整个房地产行业的格局。

目前，美国房地产行业围绕资本，专业和精细化分工的模式，很大程度上就得益于上世纪八十年代REITs现代化法案的诞生。中国正在靠拢。未来，不仅更多的物业公司市值会超过地产开发母公司，公募REITs上市公司也会慢慢占据主导，要知道美国上市REITs的市值是上市开发商市值的7倍左右。

公募REITs闸口已开
未来将会迎来上市潮

上个月，明源君独家深度对话高和资本联合创始人周以升时，他说：目前中国跟1985左右的美国很类似。

为何这么说呢？

因为上世纪80年代美国房地产是这样的：1、增量开发到了尾声；2、很多开发商活不下去，甩卖资产；3、REITs现代化法案诞生；4、大量的机构将资产委托给资管公司。

对照2020年的中国：1、城市更新成了国家战略；2、五条红线（三道红线+房贷两条红线）和供地两集中，让多数开发商必须专注主业出清不动产；3、基础设施公募REITs试点工作正式启动。

未来，中国房地产行业将迎来全新的格局。

从目前来看，这个进度可能比想象的要快。

一是，试点启动后的推进速度，非常之快。

作为资本市场服务国家战略和实体经济发展的重要举措，基础设施公募REITs试点于2020年4月30日启动。

虽然有疫情因素的影响，但基础设施公募REITs的工作一直在有条不紊地向前推进，在今年早些时候，上交所、深交所层面的公募REITs规则准备、项目准备和技术准备等工作已经就绪，交易系统也测试完毕。

4月21日，沪深交易所正式接收首批4单基础设施公募REITs项目申报；4月23日，沪深交易所受理首批基础设施公募REITs项目申请；此后，沪深交易所又受理了6单基础设施公募REITs项目申报。

速度可以说非常快！

二是，首批就推出了9单，超出市场预期。

此前，市场主流观点认为，基础设施公募REITs肯定不会以“第一批”的形式集体登场，而是成熟一单上一单，从优中选优的窄门中鱼贯而出。而且，最有可能的是，上交所和深交所将从这多个资产中挑选2个，两个交易所同时分别先上一单，把整个流程和通道先走通一遍。

这样的观点有一定道理，试点的意义，一是从无到有；二是要找到问题，解决问题，然后再推广，我国的很多改革基本都是这种模式。

但证监会一下就批准了9单项目准予注册！

一方面，说明作为资本市场服务国家战略和实体经济发展的重要举措，基础设施公募REITs试点得到了大力支持；另一方面，说明各相关部门为此做了大量工作，很多因素已经考虑到。

三是，我国产业园数量庞大，后续空间大。

首批9单项目获批，标志着沪深两市交易所基础设施公募REITs试点又向前迈出了关键一步。
从推进速度，到首批获批数量等可以看出，后续上市的基础设施公募REITs，将如过江之鲫。

虽然《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》对可入池园区类资产做出了明确的规定，但潜在的数量依然十分庞大。

对于所规定的两种特定区位，《中国开发区审核公告目录（2018 年版）》包括2543个开发区，其中，国家级开发区552个，省级开发区1991个；此外，国家发改委《关于加快推进战略性新兴产业产业集群建设有关工作的通知》中公布的首批的国家级战略性新兴产业集群还有66个。

▲来源：国家发改委、明源地产研究院

这些特定开发区或产业集群内的特定业态，只要满REITs资产的运营条件（如近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正等），后续均有上市的可能。

公募REITs将重塑地产价值

房地产行业面临重大变局

2020年8月13日，贝壳找房上市，首日收涨87.05%，总市值达422亿美元（合人民币2932亿元）。最高峰时，其市值是开发商TOP3碧桂园、万科和恒大的总和，目前接近600亿美元的市值，也是碧桂园+万科的总和。

一家卖房中介平台，为何值这么多钱？原因在于，其不只卖房，更是居住服务平台，除了卖房还可以切入到家装等各个板块去。

卖房子的不值钱，但围绕房子提供各种服务的公司赚钱，这是存量时代的一大典型特征，开发商自己的物业公司市值超过开发母公司的市值，就是很好的佐证……

那这跟基础设施公募REITs有什么关系？关系很大！

贝壳找房目前主要是靠「房屋交易」这个场景赚钱，上市物业公司主要是是靠「社区服务」这个场景赚钱……都是围绕场景赚钱的。

基础设施公募REITs基本也靠场景赚钱！

高速公路，不是靠卖路赚钱，是出行的一个场景，通过收费赚钱；高新产业园区，不是直接卖楼赚钱，而是通过租赁物理空间并提供各类服务赚钱。

再说一个大家不容易察觉，但几乎每一天都跟大家息息相关的，物流地产。顺丰、京东等的仓库，就是方方正正的大盒子，本身并不值钱，但发生在仓库里的「场景」却非常值钱，因为它连接的是无数的商家、快递员、消费者，还有飞机、轮船、汽车、电瓶车等。

相比拿地、盖楼、卖房，这显然是更高级的玩法，也是更契合国家战略和实体经济发展的玩法，这就像大家说麦当劳是全世界最大的房地产商一样。

京东物流在向港交所递交的招股书中说，截至2020年9 月30日，他们在全国自建了800 多个仓库；而截至2020年6月30日，顺丰在中国46个城市拥有物业项目，规划总建筑面积约470万平米，已经竣工约160万平方米！

「场景」不仅是社会经济活动的结果，同时也是推动社会经济发展的一种生产要素。这一点有先见之明的开发商，早就已经看得很明白。
只不过，知易行难，因为靠「场景」赚钱的生意并不容易，其他不说，光沉淀大量资金，就吓退了一大批开发商。
龙湖做商业，就长期被行业看衰，2012-2014年大量员工出走，还有高管在离职前真诚地劝吴亚军赶紧改。至于产业地产等，更是难上加难。

基础设施公募REITs可以解决这个问题。

海外上市的REITs中有不少产品中含有园区类资产，比如，CLCT是新加坡最大的专注于中国的REITs，按照面积算，43%的资产属于中国的产业园区类资产，其NPI收益率达5.8%，高于同REITs管理的零售资产。

美国是最成熟的REITs市场，其基础设施REITs占比不低，主要覆盖光纤电缆，无线通信设施和能源输送管道等领域。

美国权益型REITs涉及的领域

▲资料来源：NAREIT（2021.3）、中信证券研究部

2011-2020年，基础设施REITs的平均综合收益率超过以办公，零售，住宅为底层资产的商业地产REITs。数据中心作为新基建的重要领域，5年的平均综合收益率也达到了21%。全球最大的基础设施REITs，美国电塔公司（American Tower Corp）的市值超过1100亿美元。

2011-2020年美国REITs市场各类别REITs的综合收益率比较

▲资料来源：NAREIT、中信证券研究部

此次，首批获证监会批准的基础设施公募REITs，收益率也不错（如下表所示）。中航首钢生物质REITs和浙商证券沪杭甬高速REITs的当期派息率分别是8%和12%，全周期内部收益率分别为6.91%和不低于6%。博时招商蛇口产业园REITs的当期派息率只有4.1%，但是，考虑不动产公允价值变动带来的资本利得，整体收益率也不错。总体而言，首批公募REITs的收益率较此前预期的4-5%略高。

▲来源：招募说明书

只要收益达标，就能够通过公募REITs上市，回笼资金，实现退出，这对开发商做产业地产和物流地产等，绝对是利好！

比如，5月17日，顺丰房托正式在港交所挂牌上市，集资额约25.9亿港元，这次上市的只是顺丰所有物业里面的30万平方米。

但在香港上市，涉及红筹化的安排，资金出入境和重复征税的问题，代价还是挺大的，一般企业，轻易不敢尝试。内地也有公募REITs，就方便很多。公募REITs将重塑地产价值！

▲公募REITs将重塑地产价值（来源：书籍《资管大未来》）

事实上，除了国资产业园区群体，菜鸟网络、京东物流、苏宁物流等都申报了第一批基础设施公募REITs。

未来，万科、金地、星河、富力等旗下的产业地产、物流地产项目，相信也会陆续亮相。截至去年底，万科旗下万纬物流累计管理148个项目，可租赁建筑面积达1148万平方米；远洋资本旗下的远洋物流，在管面积已达到250万平米……

REITs发布了询价公告
“类似一次新股发行”

一位REITs基金经理曾感叹，REITs产品发行类似一次新股发行。从首批9只公募REITs基金发布的公告来看，除了常规的招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托管协议之外，还专门发了询价公告，显示出和普通公募基金发行的较大区别。

据悉，REITs基金将通过向战略投资者定向配售（“战略配售”）、向符合条件的网下投资者询价发售（“网下发售”）及向公众投资者公开发售（“公众发售”）相结合的方式进行发售。其中REITs发行存在一个询价环节。

网下发售通过交易所的“REITs询价与认购系统”实施，而公众发售通过交易所场内证券经营机构、基金管理人委托的场外基金销售机构实施。

事关REITs发行的具体细节值得关注，首先的流程，上交所REITs的询价公告中清楚显示出来：

而深交所的产品时间表略有些不一样。如盐田REIT询价公告显示：

对此类产品有兴趣的投资者可以具体关注下这些产品的询价公告。

其实网下发售对象主要是中国证券业协会注册的证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、合格境外机构投资者、商业银行及银行理财子公司、符合规定的私募基金管理人以及其他中国证监会认可的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与基础设施基金网下询价。

在询价公告中也明确了这些产品的询价区间和询价时间，大多在2元~5元之间，但也有高至8元~14元。做了下梳理，投资者可以看看。注意多数产品询价时间为5月24日，也有是5月25日。

“REITs发行上跟普通基金区别很大，有点类似IPO，首先需要做一个网下投资者的认定。”据一位基金公司人士表示，然后发布询价公告等，愿意认购的投资者在系统内部参与投标，包含价格、以及认购量等。在询价完毕之后会根据报价情况完成定价。随后投资者根据定价上报认购量，确定完毕之后就完成发售过程，随后基金成立，再启动上市流程。

机构认购火爆
散户关注度也很高

从业内采访了解到，不少机构对首批REITs产品的热情较高，因此业内也有人士预期可能会出现超募的情况，或许会出现“比例配售”。

值得一提的是，目前REITs基金初始募集基金总额以及战略配售的份额也显示出机构的热情度。从上交所的产品来看，目前这5只产品的战略配售比例均超过55%，比较高的有首创水务、普洛斯的战略配售比例高于70%，显示出一批机构投资者的看好。

深交所产品也是如此。如盐港REIT产品显示，该基金战略配售份额 4.8亿份，占基金份额发售总量的比例为60%。基金网下发售2.24亿份，占基金份额发售总量的比例为28%；向公众投资者发售 0.96 亿份，占基金份额发售总量的比例为12%。此外，首钢绿能的发售初始战略配售发售份额数量为6000万份，占此次基金发售数量的比例为60%。

招商蛇口产业园REITs发售的基金份额总额为9.00亿份，战略配售基金份额数量为5.85亿份，占发售份额总数的比例为65%。其中，原始权益人招商蛇口认购数量为2.88亿份，占发售份额总数的比例为32%；其他战略投资者认购数量为2.97亿份，占发售份额总数的比例为33%。

“从我们目前前期沟通情况看，确实战略投资者较多，能流出来做网上和网下发行的份额不太多。”据一位REITs产品人士表示，目前券商、银行理财子公司等对这类产品的积极性很大，目前情况看超募的概率是很大，比例配售的概率是很大的。

以招商蛇口产业园REITs为例，该产品就获得了资本市场的强烈认可和追捧，各类型专业机构投资者热情高涨、踊跃参与，在原计划外部战略配售（不含原始权益人认购部分）预留30%额度情况下获得了近3倍超额认购。目前招商蛇口产业园REITs最终锁定战略投资者10余家，除原始权益人招商蛇口外，其他战略投资者类型为保险资金、大型央企投资机构、产业基金、银行和券商自营及理财资金。

而另一位基金公司人士表示，前期跟银行理财子公司、大型城商行资管、保险、券商自营和资管等机构已经进行沟通，而从目前反馈看，不少中小银行资管、保险资管、券商自营和资管、私募基金等投资人表达强烈的参与意愿，之前很多客户上门咨询。

除了机构之外，散户关注度也很高。不少散户提前去券商咨询相关产品情况，有券商营业部人员表示，对稳健型投资者来说，这类产品是非常不错的选择。

据一位业内人士表示，现在资本市场上缺优质资产，购买非标资产也受到监管指标限制，首批公募REITs在标准化资产里无论是收益率还是资产的安全性上都比较受市场认可。

基金采取三个基金经理管理
固定+浮动费率模式

从首批几只公募REITs披露的招募说明书来看，每只公募REITs至少有三名拟任基金经理，从过往履历上看，这些基金经理此前多数在相关产业工作，都是这一两年为了推动公募REITs业务加入基金公司，基金公司也均成立了单独的基础设施项目管理部门。

例如华安基金在招募说明书中介绍，为正常开展基础设施基金业务，华安基金已设置不动产投资管理部作为公司基础设施基金业务的归口部门，3名拟任基金经理均具有多年基础设施项目投资管理从业经验，其中，叶璟具有 7 年基础设施项目投资管理从业经验及 3 年公募基金财务及内控审计从业经验，曾先后就职于普华永道、平安信托基础产业投资部、普洛斯资本，2020 年 9 月加入华安基金管理有限公司，任职于不动产投资管理部。包括郑韬、朱蓓在内的另外两位基金经理也均具有7年的年产业园投资及园区运营或年基础设施项目运营及投资管理经验。

平安广州交投广河高速公路REITs的三名拟任基金经理——韩飞、马赛、孙磊此前均从事过高速公路投资管理工作，加入平安基金不动产投资信托基金（REITs）投资中心之后，已取得基金从业资格，并且已通过 REITs 类基金经理注册。中航首钢生物质REITs更是配备了4名基金经理管理公募REITs产品。

与普通公募基金很大不同的是，公募REITs普遍采取了固定管理费加上浮动管理费的模式，部分公募REITs的固定管理费部分更是分成两个部分。

例如博时招商蛇口产业园REITs管理费由两部分组成，一部分是按最近一期年度报告披露的基金净资产的 0.15%的年费率计算的部分；另一部分是按基金当年可供分配金额（基金管理费前）3.50%的费率计算的部分。

而平安广州交投广河高速公路REITs则明确管理费分为两个部分，基金君直接附上原文让投资者了解一下公募REITs的费用计算方式。

首批公募REITs10问10答最全解读

Q1:基础设施公募REITs与股票的差异在哪些地方？

答：基础设施公募REITs 具有双重属性，投资者收益主要来源于期间分红收益和资产价值提升带来的份额价值增长收益。

基础设施公募 REITs 具有较高的分红比例，采取强制分红政策。REITs期间分红来源主要依靠可预期的资产运营收益，因此，单位价值波动性相对较小。

从资产运营来看，基本不会出现大幅的增长或者维持续性的高增长，产品的底层资产成长性相对较好。

Q2:基础设施公募REITs与债券相比有哪些特点？

答：和债券相比，基础设施公募 REITs无固定利息回报，但是有稳定强制的分红机制，并在此基础上有资产增值带来的份额价值提升预期。REITs依靠于资产本身现金流产生能力，同时对管理人的运营能力和资源禀赋要求较高。

Q3:基础设施公募REITs与普通的公募基金相比有什么不同？

答：一是投资标的不同。基础设施公募 REITs产品以拥有持续、稳定经营现金流的不动产作为底层基础资产。普通的公募基金通常以上市公司股票、债券等作为主要投资标的。

二是收益来源不同。基础设施公募 REITs收益来源主要由经营收益以及因资产增值带来的资本利得收益，对于高速公路等基础设施，收益来源更多由不动产经营收益构成。普通的公募基金除获取股息、利息收益外，灵活调整投资组合配置，资本利得收益显得更重要。

三是产品定位不同。基础设施公募 REITs产品作为“自下而上”搭建的“资产上市平台”，借助发行人、管理人在不动产投资经营领域的专业优势及资源积累，促进基金价值不断提升。普通的公募基金主要依靠基金管理人的主动投资能力，通过灵活配置资产，实现投资收益。

Q4:基础设施公募REITs与类REITs相比有什么不同？

答：公募REITs和类REITs的核心区别在于:前者是长期限权益型永续运作产品，可通过物业的真实出售来达到资本变现，后者更偏向于有期限的“明股实债”产品。

Q 5:如何认购基础设施公募REITs？

答：公募REITｓ首次发售将通过向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售及向公众投资者定价发售相结合的方式进行。

其中：战略投资者需根据事先签订的配售协议进行认购。对网下投资者进行询价发售，对于公众投资者，待网下询价结束后，基金份额通过各销售机构以询价确定的认购价格公开发售，包括场内和场外两种认购方式。

场内发售是指本基金募集期结束前获得基金销售业务资格并经上海证券交易所和中国证券登记结算有限责任公司认可的上海证券交易所会员单位发售基金份额的行为。通过场内认购的基金份额登记在证券登记系统投资人的场内证券账户下。

场外将通过基金管理人的直销网点及基金场外销售机构的销售网点发售或按基金管理人、场外销售机构提供的其他方式办理公开发售。通过场外认购的基金份额登记在登记结算系统投资人的场外基金账户下。

Q６：认购基础设施公募REITs有哪些门槛？

答：除去战略投资者及网下投资者之外，公众投资者为符合法律法规规定的可投资于证券投资基金的个人投资者、机构投资者、合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人。

而公众投资者通过场内及场外认购公募REITs，也有不同的最低门槛要求，最低门槛大致在100元-1000元之间。

也有部分公募REITs产品目前尚未披露最低认购门槛，需待基金公司之后对外发布基金份额发售公告或其他相关公告再明确。

Q7：基础设施公募REITs总共募集多少份额？封闭期多长？

答：单个公募REITs募集份额在１亿份至１５亿份不等，申万宏源证券研究报告显示，公募REITs预计发行规模差距较大，其中，预计发行规模最大的是平安广州交投高速公路 REITs，预计募集规模为 86.74 亿元，其次是中金普罗斯仓储物流 REITs，预计募集规模为 56.18 亿元。

公募REITs封闭期都非常长，部分公募REITs的封闭期长达９９年，不过公募REITs发行结束后会在上交所或深交所上市交易，封闭式基金场内交易可能会有折溢价风险，投资者需要特别关注。

Q8：REITs产品的投资范围是什么？

答：其实这类产品主要投资于目标基础设施资产支持证券全部份额，而其他基金资产可以投资于利率债、信用等级在AAA（含）以上的债券及货币市场工具。

一般规定：投资于基础设施资产支持证券的比例不低于基金资产的80%，但因基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施项目购入及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制；因除上述原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人应在60个工作日内调整。

从表格可以看看具体情况：

Q９：基础设施公募REITs费率如何？

答：这些产品分别收取管理费、托管费、认购费等费用。管理费采取固定+浮动的模式，因为采取封闭运作模式，没有申购费及赎回费。

Q10：这批产品的流动性如何？风险多高？

答：网下发售与公众投资者发售不同于战略配售，投资人所持份额无锁定期，可在二级市场自由流通。这批产品REITs启动了做市商来保障流动性，且基金份额还可通过质押协议回购、质押式三方回购等方式进行交易，因此，网下发售与公众投资者发售的份额将具备更高的流动性。投资者可以多看看这些产品的流动性提供商的家数和具体情况。

对于投资者而言，公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具，通常来说具有长期收益较好并且分红较为稳定的优势，具备较好的投资价值。此外，作为另类投资产品，公募REITs与其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。

从这些产品的招募说明书来看，也清晰揭示了背后风险，包括但不限于：基金价格波动风险、流动性风险、发售失败风险、交易失败、基金合同提前终止的风险、税收等政策调整风险等。
小结

基础设施公募REITs试点，背后的逻辑，其实是整个国家宏观经济发展到这个阶段必然的转型要求，由此将开辟中国基建融资方式的新天地，也将深刻改变整个房地产行业。

根据北京大学光华管理学院2017年发布的一份报告，如果法律和税收障碍被取消，中国公募REITs的价值可能超过12万亿元（1.8万亿美元），超过美国（截至2020年末，美国公募REITs市场规模约1.3万亿美元）。

这个过程中，一定有新兴的力量崛起，旧有的一些势力则会衰败，这，取决于你今天的选择。

— END —
帝房网——高端不动产管家
重庆帝房网络科技有限公司是深圳帝房控股的全资子公司。自2013年成立以来，一直秉承“高效去化，合众共赢”的服务价值观，不断创新与突破，先后成立了“帝房商管”、“帝房旅居”、“帝房金融”、“帝房商城”等细分领域的专业公司和专属团队，形成了行业多维服务矩阵，致力于打造成房地产系统营销领域全国性服务机构。

公司在房地产领域拥有强大的数据匹配能力和资本整合能力，与行业资源共融共生，能高效提升开发商和特定业主方库存去化速度！已陆续在重庆、四川、贵阳、海南、湖南、广东、山东等多个城市开启业务，累计服务项目超过150个，合作过的百强开发企业超过30家，服务业态包括城市综合体、大型文旅项目、商业街区、公寓、住宅、车位等。

合作企业

高效去化合众共赢

免责申明
1.本微信部分图片、文字、音乐及观点，来源于互联网及其他平台，主要目的在于分享信息，让更多人获得需要的讯息，版权属于原作者明源地产研究院，如涉及侵权请予以告知，我会在24小时内将相关内容删除;
2.本微信所引用的数据及信息，请以实际为准，如需引用本微信的内容，不得对内容作出有悖于事实的删节和修改，并请注明出处。