美国住房自有率持续下降，却成就了一大批华人“富爸爸”的家业！

华人爱买房是全球皆知的。在国内疯狂买房逼得政府调控加码后，购房者并没有就此罢手，而是将目标对准了海外房产。
最新数据显示， 2016年华人在海外各国购房的总金额已突破1000亿美元！而且，在未来海外置业趋势上，有46%的高净值人群表示在未来会尝试在海外进行置业。

美国住房自有率持续下降

美国市场，一直以来就是这批投资型华人的主战场。

根据美国人口调查局的房地产数据，2006年至2016年间，美国新增家庭760万，但其中选择购买房屋的家庭相对较少，而选择租房的家庭比例大幅增加，其份额从2006年的31.2%上升到2016年的36.6%。这一数字已非常接近1965年达到的最高点37%。
此外，美国皮尤研究中心也发现，越来越多美国人倾向于租房，达到近50年来最高值。

从 2000 年到 2016 年，全美最大的 100 个都会区中，有 90 个地区的住房自有率呈下降趋势。在开普科勒尔（Cape Coral，位于佛罗里达州）、拉斯维加斯和凤凰城等地，越来越多的人选择租房而非买房。

进入 21 世纪后的十几年时间里，美国房产市场经历了从繁荣到崩塌再到复苏的过程。全美住房自有率在 2000 时为 67.1%，在历史平均水平 65% 的基础上有所增长。而到 2004 年，住房自有率上涨到了 69.2% 的历史高点。此后，住房自有率开始下滑（早于大萧条时期），并持续狂跌至 2016 年中期的 62.9%。

美国出租物业投资指南

美国住房自有率的下跌其实给了华人房产投资客一个非常好的契机，住房拥有率的下跌，意味着有更多的美国人需要租房住。
那么，在美国投资的华人应该选择哪些市场进行精细化投资呢？
为此，我们分析了：美国哪些地区住房自有率下降了？租金在各州之间是如何波动的？哪里租房最贵？哪里更实惠？哪里的美国人收入用于租房的比例更高？哪里更低？

1、住房自有率下降的地区
通过仔细观察，我们发现全美最大的 100 个都会区中，住房增长率下降最快的区域大多位于美国西南部，如德克萨斯州和佛罗里达州，而东北部地区则无一处上榜。在凤凰城马利维尔（Maryvale，邮编：85037）、北圣何塞（邮编：95134）以及圣路易斯里弗维尤（Riverview，邮编：63137）地区，尽管经济情况各有不同，三地住房自有率跌幅均超过 27% 。

住房自有率下降最快的前 20 个地区有一个共同特点：在所有已入住房屋中，多户住宅占的比例越来越高。多户住宅的开发建设增加及人口数量增长（如马利维尔和北圣何塞地区），以及独栋住宅房主人口流失等诸多原因，导致这些区域的发生了巨大变化。此外，这些区域内的家庭收入增长速度均落后于其所在都会区的平均水平。

2、租金最高的州
加利福尼亚州
平均租金1,901美元，比亚利桑那州和夏威夷州高出近200美元。
五个租金最贵的城市中有4个位于加州。

3、租金最高的城市
洛杉矶
平均租金2,600美元，占洛杉矶居民收入的23.9%。
租金最低的州
西弗吉尼亚州
平均租金800美元。
五个租房最负担得起的城市中有三个在中西部地区。

4、租金最低的城市
俄亥俄州的托莱多
平均租金550美元。

5、各州的租金
美国的平均租金是1249美元。在44个有数据可询的州中有19个（占43%）高于这一水平，而57%低于此数。
加州位列全州榜首，夏威夷平均租金为1,734美元位列第二。纽约州排在第16位，这一排名反映了纽约市以外的地区租金并不是很高。

6、各地区的租金
很明显的是，沿海城市的租赁市场显然更贵。这也可能反映了这些地区居民的收入情况。沿海地区的收入往往较高，特别是纽约市、旧金山和洛杉矶等城市。
分析显示，东北部（$1408）和西部（$1,393）租金最高，南部（$1206）和中西部（$1,042）则相对便宜。
不过这些数据可能并不完整，因为没有考虑到租金占收入的比例。

7、各州租金占收入的百分比
数据显示，南部和中西部各州的生活成本较低，但居民的收入也不高，因此收入用于租房的比例更高。
下面这张表列出了各州租金占收入的比例。值得注意的是，这些数字代表了税前收入的百分比。

可以看到，在这里有一个稍微不同的情况。租金排在第33位的南达科他州，以实际的租金成本计算，占收入的百分比位列前茅，平均租金占到了居民收入的24.8%。据美联社报道，南达科他州的一些城市目前正面临出租房屋短缺的情况。

8、租金最高的城市
再来看看各城市之间的数据。这里所列的城市是根据人口普查局的数据人口最多的城市。

加州洛杉矶居于惊人的高位，平均租金为2,600美元。不甘落后的还包括加州的圣何塞（$2502）和旧金山（$2,333）。

在20个租金最贵的大城市中有5个位于加州，其他是西部或东北部的沿海城市。
不过不要担心，美国仍然有很多可负担得起的城市可以居住。

9、租金最低的城市
俄亥俄州的托莱多平均租金为550美元，只是洛杉矶的五分之一。在美国的最大城市中有12个平均租金低于1000美元。在租金最低的20个大城市中亚利桑那州占了4个。

10、各地区租金占收入的比例
洛杉矶租金收入比为23.9%，是各大城市中最高的，其次为弗吉尼亚州的弗吉尼亚海滩（23.4%）、加利福尼亚州的圣地亚哥（22.5%）和科罗拉多州科罗拉多斯普林斯（22.2%）。

11、教育和租金也有关系
最后，看看教育水平在房租上起了什么样的作用。
数据显示高中毕业的人租金水平一般在1000美元左右，随着教育水平的提高，房租上升。特别是那些拥有专业学位的人所支付的租金中位数要高得多：
牙医（DDS）
租金中位数：1,687美元
医生（MD）
租金中位数：2,023美元

最后，概括一下，从上面的这组数据，我们可以得出，洛杉矶的资金是全美最高的，没有之一！

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