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2022-9-14

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流程：看房--交定金--签协议--资质审核、网签--银行面签---批贷--交首付---过户--批贷---物业交割注意：找个靠谱的好中介，找个靠谱的中介人员，房子都花那么多钱了，就不要想着省点中介费了。回复
2022-9-14

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章哥说买房：买二手房全流程详解--小白看完也全明白1 赞同 · 0 评论文章北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。总接到一些买房新手的咨询，写了很多，但无厘头的还是没讲清楚，让我有时候都不知从何说起。索性列个大致流程吧，希望能有帮助。 1. 预算：月供、自有资金、贷款额度、大致税费买二手房时人们常犯的错误是只提自己有多少钱，而忽视总预算。经常一上来就说我有200万，请问该买哪儿的房？这简直无法回答，因为在我看来，这么说话的还处于买房的初级阶段，离真正买到房还早着呢。而且重要的一点是，跟我这么问还行，没必要忽悠套路你。但是如果和中介也这么说，那人家立刻就知道你是个小白，而且还没有做任何的知识储备，那忽悠起来可就无底线了，毫无顾忌。所以，在买房之前，在去中介之前，必须明确预算。知道自己有多少钱是无所谓的，谁都知道。但在二手房市场上，卖房的业主只关心自己能收到多少钱，没人关心你怎么凑。预算大致为：自有资金+贷款=总价。如果细分的话要明确四部分：自有资金、能承担的月供、贷款额度、大致税费。最好先明确月供，这样能到推出能支撑多少的贷款。以贷款加上自有资金约等于总预算，但要乘以4-5%作为税费备用金，从总预算中减去。 http://pic1.zhimg.com/v2-045118b8d728ab217f438cd83f90b3e7_r.jpg?source=1940ef5c 比如自有200万，能支撑月供2万，那如果是首房首贷的话，能支撑满额300万，初步总预算500万。税费为至少4%的备用金20万，那预计最高总预算为480万。但这为理想状态，而在实际中，首房首贷，以200万资金，买到450万左右的房子就不错，也就是本金乘以2.2-2.3倍就差不多了。另外，这都是计算的满五唯一的房子，而在实际中这种房不是太好找。所以每套房都是一事一议的，都要让当地中介根据具体情况来计算税费和贷款额度，确定之后才能签约交定金，免得受损失。 2. 需求：排序很重要小白买房有个通病，所有需求几乎都或者是：自住+投资；或者是：自住+保值+升值+学区+交通+品质+房龄+流动性+价格低。第一种太宽泛，等于什么都没说，相当于问中午想吃什么，回答是美味+健康。那就等着被忽悠吧，什么饭菜都能忽悠出这两条来，全能满足。而第二种属于不切实际，天底下不可能什么好事都占着，必须有所取舍。所以正确的方法是，把所有的需求都列出，然后进行排序。一般来说，能满足第一条就算实现目标，两条算超值，三个以上可遇不可求。当然这是在资金不是很多的情况下，如果钱多，那真能买到十全十美的，只有一个缺点：太贵。在资金不多情况下，有一个原则必须记住，即是自住和投资是相冲突的，不可能二者兼顾。因为自住属于消费，在资金不足的情况下必定影响投资。相当于拿十块钱想吃顿饭，要求既得好吃还要健康不太现实，那是至少100块钱的成本。总之，如果资金多，那可以要求高。资金不是很多，那最好就明确一个重点，先满足这个再看其他，别想什么好处都占。北京的有钱人太多，不会把既便宜又宜居保值好升值快还带学区的好房子给刚需留着。 3. 计划：定时和定量所谓的计划也就是购房时机问题。有很多人在费心费力的研究所谓的时机，但在我看来这纯属炒房心态，没什么意思。因为房子注定是长线投资品，除非是职业炒房客，否则没人会快进快出。那所谓的时机就没有太大意义了。再一点，房子不是股票，不是标准品，也就没有统一的涨跌。股票可以说炒作某个行业或一只个股，一个利好消息或许就能大幅涨跌。而房子不同，即便有产品和板块的区别，在现实中也是要受到具体的地段、小区、楼座、楼层、户型和朝向的影响的，甚至是装修。所以，就算是预测到了所谓的时机，也不可能说在某个时间点买到合适的房子，就因为这不是标准品。于是乎，在现实中注重研究所谓时机的那些人，因为等待时机而踏空的更多，而真正买到房的极少。可在我看来，买房最重要的是买到，至于在什么时期用什么价格买到什么样的房子是次要的。相当于买春运火车票，买到票能回家是第一位的，站在窗口的研究几点出手买哪个车次什么座位，大概率一抬头就没票了。所以，买房要看大势，只要判断好了这座城市的未来，那就别纠结具体的时间节点。只要不是明确的暴涨暴跌时期，什么时候都是时机。之所以说买到最重要，那是因为这两个行为的后果完全不对等。买对了所谓的时机，一般也就省个十万八万，最多几十万。可一旦错过，那可能就是一步赶不上步步赶不上，也就是失去的会远远大于得到的。那这计划到底怎么列？其实很简单，就两条，定时和定量。定时，明确要在什么时间，几个月之内买到房。定量，就是明确自己的资金预算，确定好能接受的价格上限。然后再想清楚预案，也就是到了这个时间点没买到怎么办，涨了怎么办，跌了买不买？千万别陷进挂圈儿里，降了等着降，涨了还等着降，那就彻底买不到房了。更失误的是，涨了等着降，降了却不敢买，再涨了又不甘心，最后忍不住冲进去的时候基本都是高位接盘。 4. 看房：多看、细致这具体板块和小区什么的都不说了，直接说看房。先说个误区，就是很多人执着于App或网上平台，经常拿一些房源和数据来跟我抬杠。有时候我也解释不清楚，只能说数据不准。其实不是数据不准，而是有些房源无效，导致得出的结论也就没有了参考价值。尤其是的在楼市相对火爆的时期，那网上平台几乎无效。背后的逻辑其实挺简单，房子为什么要挂上网？因为要多招揽客户。那为什么要上网招揽客户？因为线下的客户量不足。那如果线下的客户量充足会怎样？肯定就不用把靠谱儿的好房源挂外网了，线下或内网上就能找到客户成交，还上网费那劲干嘛！所以，只要是楼市火爆期，公共平台上的房源肯定都是不太好卖的，甚至有一部分是根本无效的。比如有的业主并不是真想卖房，至少是没想好，于是在网上挂着试试，就算有人出价买也未必同意成交。还有的是有硬伤的，比如顶楼底层，北向地下室，噪音和奇葩户型什么的。这些房挂牌期会很长，看着不贵，但很难卖出去。还有的干脆就是挂着起哄的，或是产权有纠纷，或是根本就卖不了的。这就导致热门板块看着网上十几套几十套房源，到了现场才会发现才几套可看的，甚至都没有。所以，看房不要执着于网上，必须以现场为准。尤其是楼市上升期，靠谱儿的房源根本不挂外网，线下就能成交，只有到了中介内网才能看到。另外，看房不能怕麻烦，一定要尽量多看。App上的房源无论拍的多真实，和实际情况也是差距巨大的。尽量多去几家中介，因为有的时候，某个房源是独家代理的，不多跑两家看不到。中介有时候是嫌麻烦，有时候是故意的套路，就带你看两三套，多了又累又怕你不好选择。那作为买家呢，此时不能好面子，一定要让他再带着去看，只有多看才能多方比较，才能真正了解市场行情。在看每一套房的时候都要做好笔记，最好自己列个表格，标注出重点事项。看房不是走马观花，千万别看完就忘了，要把各个主要指标都记下来，便于回家后进行比较。现场要尽量的多拍照片，便于回去后随时想起实地的场景，从而进行比较和对照。看房时无论是中介还是业主，肯定都领着只看优势的地方，谁也不愿暴露劣势。那这就要自己观察了。比如要看洗手间的外墙，看是否漏水。看阳台两侧，看是否有遮挡。以及看装修的磨损情况等等，都得拍照以便回忆。如果看好某套房，那就更被怕麻烦。白天去，看交通。晚上去，听噪音。周末去，看小区氛围。不要怕中介烦，这反而能增加他们的沉没成本，更会上心，否则这些工种就白费劲了。也不要怕业主看出你喜欢这套房，不喜欢还不买呢，同样是增加他的期望值。还有一点要注意，最好从侧面了解业主为什么卖房，尤其遇到价格便宜的更要小心，别买来一堆麻烦。比如房子有产权纠纷、装修损坏了公共设施要修复、周边的邻居有干扰等等，一旦买下就是麻烦事儿。这可以拿两盒烟去物业问，在楼底下找邻居问也行，一般都会如实相告，谁也犯不上得罪将来的邻居。 5. 砍价 1）首先就要明确自己的人设：强调我是个细致认真的买家，诚心买但钱不多，也不太懂行，靠真诚来让业主适当降价。不能接受业主或中介送过来的标签，比如：爽快、大方、有钱、懂行等等，这些都是高帽子，必须抛弃。 2）态度诚恳，用好中介。中介是没有立场的，他们只想尽快成交拿佣金而已，价格高低无所谓，也就不会刻意的帮助哪一方。但如果你善待他们，同时表示出只要价格谈妥立刻签约的诚意，那他们是会帮助你砍价的。毕竟他们更了解行情与成交案例，能帮你很多的忙。所以，在你自己去谈判砍价之前，一定要先让中介把差不多的都砍完，自己只谈最后感关键部分。 3）砍价第一刀一定要狠，然后一次比一次加价要少。要让对方感觉到，你真的是没什么钱了。不要怕卖家会翻脸，讨价还价本来就是正常流程，在不是楼市特别火爆时期，买卖双方是地位相当的。 4）最好夫妻一起去砍价，一个红脸一个白脸的配合。一个挑毛病，一个打圆场，这样能扰乱卖家的心态，也给自己增加了筹码。没有配偶带父母兄弟去，实在不行找个朋友，反正就是做戏搭帮的。 5）不要故意的显示什么谈判技巧，没什么用，反倒容易让对方看穿和反感。其实砍价时最好的招数就是诚恳的独白，讲述自己生活的不容易，努力工作节衣缩食什么的。目的是引发对方的认同甚至是同情。因为一般卖房人本身就有一种莫名的优越感，所以要利用这点，让对方觉得想帮你才好。 6）谈判到最后就是比拼意志，之所以中介经常把两边约到晚上八九点钟，就是看谁先熬不住。所以谈判之前要吃饱睡足，精力充沛才能熬到最后。 7）用好现金。现在的各种交易中很少用到大额现金了，所以冲击力更强。可以在确保安全的情况下准备一部分，在谈判陷入关键时刻的时候，拿出来摆在桌上。对卖家说，只要同意，立刻交钱签约。很多时候，往往能起到奇效。 6. 签约 1）一般来说，只要是在正规的中介机构买房，合同都是通用的格式合同，不会出什么大问题，大致浏览一下重要条款即可。 2）最后在加大违约的赔偿比例。虽然写的太多并没什么用，就算是上了法院，法官也是要参照实际损失来判决的。但是，写大金额和比例，能加大对卖家的威慑，让他不敢轻易违约。 3）定金尽量多付一些，不要害怕对方会拿钱跑路。大中介公司肯定做了事先调查，不会有什么意外情况发生。而如果定金交的不多，对方也就不在乎违约了，反正也赔不了多少钱。在楼市上升的时期，因为定金少而违约的事情屡屡发生，不得不防。另外如果对方提出减少违约赔偿比例，坚决不能同意。 4）其他补充条款。比如装修、家具家电、房屋质量一类，都要有明确约定，免得日后出了问题说不清。还有一点，一定要注意户口情况，尤其是牵扯到孩子上学的问题，必须事先调查，督促对方尽快迁走。虽然北京有公共户政策了，那也尽量减少麻烦。 7. 税费 1）常规的税费在看房前就要让中介算好，而且最好让两个人分别算，避免新手算错或遗漏。尤其涉及网签价影响纳税的时候，让中介给出两套方案，进行综合比较，选择最适合自己的。 2）如果同一套房源在几家中介都有，那当然选择中介费便宜的了。但如果是独家代理的，那估计也砍不下多少来。因为能做独家的肯定是大中介，几乎是不砍价的，降不了个零头，低了他们都录不进系统。 3）注意解抵押的资金，尽量选择第三方垫资，毕竟这金额比较大，还是有一定的风险的。事先要把利息费用谈好，计入房款总价。 8. 违约维权 1）在谈判，尤其是签合同时，最好进行录音录像，把现场怎么谈的录下来，当做万一出现状况时的证据，常规操作。 2）如果在履行手续期间双方发生了变动的情况，必须签字认可，不能在口头上约定。 3）违约是分轻微违约和根本性违约，轻微违约不能解除合同、根本性违约才可以解除合同。一旦发生状况，要及时通知中介做协调，协调不成的，先拿回定金再说。可以日后再进行追究索赔，但最紧急的是别耽误了买房。在房价上涨的时期，经常出现这种情况，买家因为和卖家纠缠，最终丧失了置业的时机。 9. 总结买房不易，买二手房更是不易，一个不小心就有可能造成损失。所以每一步都要想清楚再行动，不能怕麻烦，不能不好意思，别拿自己的血汗钱去买经验。仅供参考。北京章哥，免费回复粉丝房产购买、投资各方面的抉择疑问，并结合行业20多年经验提炼总结出的买房干货。欢迎朋友们收藏。已发布的干货文章链接： [*]北京买房，买城区还是买新区？一次说个明白 [*]买什么样的房子最保值？请参照这6条标准 [*]刚需的人生第一套房，注意躲开这四个坑 [*]刚需首套，资金有限，买房的第一大忌：不要想着什么都想要 [*]房子不是标准品，没有统一的行情，更没有所谓的时机 [*]2021年三大政策的底层逻辑，决定了至少20年的楼市走向如果你也有问题，私信我。回复
2022-9-14

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各位看官大家好，先进行身份介绍——转业军人，曾经13年绿中介从业经验，现在从事2年学区咨询附带线下交易，现在把13年线下交易经验托盘而出，让各位看官明白所有二手房的交易流程，一定不要被中介忽悠，咱们这里有系列文章包含了学区知识和线下交易、以及选房技巧等等；总有一项是您需要的。这篇为大家分析交易流程，如果您正在购房，学会了这一项工作基本就能分辨您的中介是不是专业。一、全款购房的基本流程是什么全款购房是指买方的购房资金全部自筹，不需要贷款的购房行为。全款购房的基本流程如下：客户资质审核-签署房屋买卖合同- 办理网签 -缴税预审- 预约缴税 -缴纳税费- 预约权属转移登记-资金监管 -办理权属转移登记 -领取新不动产权证书- 物业交割 -监管资金解冻。全款购房有下列特点： 1 ）流程简单，不需要购房人提供收入证明、银行流水等贷款资料 2 ）签后周期短，降低交易中可能出现的纠纷； 3 ）房价能有一定幅度的优惠，适合前期资金宽裕的客户 4 ）无贷款利息，债务压力较小。二、商业贷款购房的基本流程是什么客户资质审核-签署房屋买卖合同- 办理网签（可同时进行贷款评估，备件预审，网签完成之后可进行缴税预审） -银行面签 -批贷 -缴税预审-预约缴税 -缴纳税费预 -约权属转移登记 -资金监管 -办理权属转移登记 -领取新不动产权证书- 首付款解冻 -办理抵押登记 -银行放款至卖方账户 -物业交割 -保证金解冻（包括户口保证金和物业保证金）。接下来进行详细讲解每个细节北京市住房限购政策一、北京市影响住房购买套数的因素有哪些在北京市，影响住房购买套数的因素有： 1 ）家庭户籍，可分为北京市户籍家庭和非北京市户籍家庭， 2 ）婚姻状况，可分为未婚与已婚、离异、丧偶 3 ）在京已有住房套数。二、北京市住房限购政策是什么北京市发布住房限购政策后，首先明确下列四点： 1 ）不论什么家庭，最多只能购买 2 套住房 2）单身（含未婚、离异、丧偶）家庭最多只能购买 1 套住房； 3 ）满足条件的非北京市户籍家庭，最多只能购买 1 套住房； 4 ）不满足条件的非北京市户籍家庭，不能在北京市购买住房。北京市住房限购政策可以总结如下： http://pic1.zhimg.com/v2-0eb956eb48b09a25dba9c1786f2dbacf_r.jpg?source=1940ef5c 三、北京离婚购房限购政策（一）离婚购房最新政策规定自2 021 年 8 月 5 日起夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起 3 年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。夫妻离异前房产套数不符合限购政策规定，是指本市户籍家庭（包括持《工作居住证》家庭、驻京部队现役军官、警官家庭）拥有住房套数 2 套及以上、非本市户籍家庭拥有住房套数 1 套及以上。（二）离婚购房最新政策执行注意事项 1、已经提交离婚申请，但还没有正式登记离婚的，是否按照新政执行？在2021 年 8 月 5 日（含）前，已办理离婚手续，或者是已向民政部门提出离婚申请、正式办理离婚登记时间在政策出台后的，仍按照原政策执行。 2、计算离婚时间的起点是什么？离异时间以离婚证登记时间或法院判决、调解时间为准。 3、京籍家庭离婚，夫妻一人分得一套，离婚后 3 年内其中一人将名下这一套房产卖了，是否还能再买一套？离婚起3 年内，任何一方提交购房资格申请，审核系统是自动带入原家庭住房套数来审核的，即使离婚后将名下房产卖出，也无法通过审核。 4、夫妻都是非京籍，北京有一套房，离婚后，名下无房的那一方 3 年内是否可以新购买一套住房？离婚起3 年内，任何一方提交购房资格申请，审核系统是自动带入原家庭住房套数来审核的，即使离婚后将名下房产卖出，也无法通过审核。 5、京籍家庭离婚前有两套房，离婚后有房的一方将名下房产卖出，然后双方又复婚了，这个家庭还能再买吗？如果再次组成家庭，那么就按照再次组成后的家庭审核购房资格，如果只拥有一套住房，是可以再购买一套的。 6、离婚后如果与其他人组成新的家庭，应该怎么计算购房资格？任何一方如果与其他人重新组成家庭，那么就以新家庭为单位申请购房资格，但不能由离异方单独签约。四、如何理解家庭及家庭名下住房套数（一）家庭成员的定义家庭成员，是指夫妻双方及未成年子女，成年子女不能计算在内。未成年子女的判定标准：未满18 周岁。（二）家庭名下拥有的住房套数计算方式家庭名下已拥有住房套数：指家庭成员名下独自拥有或与他人共有的成套住房的套数。为了加深理解，可以明确下列 4 点： 1 ）居民家庭已拥有住房，包括已经取得不动产权证书的住房和已完成网上签约但尚未取得不动产权证书的住房。 2 ）来自不同家庭的 2 人及以上共同拥有一套住房的，各计一套已拥有住房。 3 ）认定住房套数时，“认房”必须是北京市内有住房，不在北京市内的住房不包括在内。 4 ）北京市建委规划立项中体现为非住宅项目的商品房不计入住房套数、土地使用年限通常为 40 或50 年。例如：写字楼、商业、办公、厂房、车位、配套公建、仓储等。年。例如：写字楼、商业、办公、厂房、车位、配套公建、仓储等。北京户籍家庭购房资质审核一、北京户籍家庭的类别有哪些 1 ）居民家庭成员中至少有一个人具有北京市户籍的家庭。 2 ）居民家庭成员中至少有一个人持有有效《北京市工作居住证》的家庭。《北京市工作居住证》有五种：①北京市工作居住证；②北京市工作居住证（留学人员）；③北京市工作居住证（国内驻京机构人员）；④北京市工作居住证（港澳台高级人才）；⑤北京市海外高层次人才工作居住证。 3 ）本人为在京集体户口学校 )，其集体户口本首页盖有本市公安局章，且本人页职业一栏显示“博士后”的人员可视为京籍户籍家庭。 4 ）驻京部队现役军官和现役武警家庭（志愿兵和士官，不属于军官，不符合本条所描述的购房资格现役，是指还在兵役期间（不含退役军人）。 5 ）北京市单位集体户口（非北京市户籍人口因就学迁入学校集体户口的，不能视为北京户籍家庭）。 6 ）北京户籍未成年子女，其父母或监护人婚姻状况为离异或丧偶的外埠居民，如出本人为未成年人或与未成年人共有，可按北京户籍单身家庭购房对待。 7 ）北京户籍未成年子女，其父母或监护人婚姻状况为已婚的外埠居民，如出本人为未成年人或与未成年人共有，可按京籍已婚家庭购房对待。二、北京户口的注意事项有哪些北京户口分为个人户口和集体户口。集体户口是指暂时还不具备单独立户条件，户籍关系挂靠在某个集体户头上的居民户口。集体户口又分为学校集体户口和工作单位集体户口。学校集体户口又分为学生户口和教职工户口。值得注意的是，北京户口中的个人户口、集体户口中的工作单位户口、学校集体户口中的教职工户口为北京户口。学校集体中的学生户口视为非北京户口。北京户口中的集体户口在买房时，应出示集体户口首页复印件盖户主单位公章和本人页原件。非北京户籍家庭购房资质审核一、非北京户籍家庭的定义是什么非北京户籍家庭是指，家庭成员中无人拥有北京户籍或无人可按北京户籍对待的家庭。非北京户籍，但因入学迁入学校集体户口的，购房资质审核时也视为非北京户籍。二、如何理解非北京户籍家庭购房政策非北京户籍家庭在北京购买住房，需要达到一定的条件，具体为：持有本市有效居住证、在本市没有住房，且近期连续 60 个月含以上在本市缴纳社会保险或个人所得税。 1 ）社会保险：近期连续 60 个月（含）以上在本市缴纳社会保险（社会保险指的是养老保险）；说明：因单位注册地址发生变更、扣款失败等因单位原因造成单位所有员工社保断缴，单位为个人完成补缴不超过 3 个月的，在购房资格审核中会视为正常缴纳。因工作调动造成个人社保补缴的，单位为职员完成补缴，且不超过 3 个月的，视为正常缴纳。以上两种情形补缴累计不得超过 3 个月。 2 ）个人所得税：是指近期连续 60 个月（含）以上在本市缴纳个人所得税（最长断缴不超过 3 个月）。说明：①按“工资、薪金所得”缴税的纳税人：连续 60 个月缴纳个税的标准是从申请月的上一个月开始往前推算 60 个月在京连续缴纳个人所得税。 2019 年 1 月 1 日后，购房资格申请人因新个人所得税法实施而不再缴纳个人所得税的，如果其当月社会保险正常缴纳，可计入个税累计缴纳月数，此后各月在申请人办理个税连续申报的前提下只审核其社会保险缴纳情况。对于因工作变动等原因造成未缴或补缴税款且不超过三个月的，视为连续缴纳。 ②按“个体工商户生产、经营所得”缴税的纳税人，根据新个人所得税法修改为“按‘经营所得’缴税的纳税人”，根据其适用的计税期间，从申请月的上一个月（或上一季度）开始往前推算 60 个月（或 20 个季度）在本市连续缴纳个人所得税。 3 ）港澳台、华侨家庭：港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的，限购 1 套； 4 ）外籍家庭持工作类或记者类签证、在境内工作的，限购 1 套。说明：港澳台、外籍及华侨，资质审核时，被审核人需在境内资质审核部门会核查出入境记录，否则资质审核会不通过。网签一、什么是网签网签即网上签约，是指房屋买卖双方在住建委网上签约系统在线录入《存量房买卖合同》的相关条款内容，做合同备案的过程。网签的主要作用有： 1 ）防止假房源 2 ）防止一房二卖情况的发生；（ 3 ）加强市场监管维护市场秩序；（ 4 ）增加房地产市场透明度。二、网签价格如何填写网签价格=合同中房屋成交价格 =网上签约授权委托书价格。需要注意的是，房屋买卖合同与网签合同是不同的，房屋买卖合同本中涉及 3 个价格，成交总价 =房屋成交价格 +房屋装修价。三、哪些房屋不能办理网签 1 ）被法院查封的房屋 2 ）产权归属不明确的房屋 3 ）不满 5 年的经济适用住房；（ 4 ）未办理央产上市登记的央产房（各城区要求不同） 5 ）无不动产权证书的房屋。商业性贷款评估 1 ）个人住房商业性贷款中评估的作用是什么在个人住房商业性贷款活动中，商业银行为了业务发展和防范风险，既不能压低房地产抵押价值，也在个人住房商业性贷款活动中，商业银行为了业务发展和防范风险，既不能压低房地产抵押价值，也不能提高房地产抵押价值。两全其美的办法是，追求合理的抵押价值。不能提高房地产抵押价值。两全其美的办法是，追求合理的抵押价值。为了知道合理的抵押价值，商业银行会委托信任的房地产估价机构进行评估，为其确定房地产抵押贷款额提供参考依据。现实中，房地产估价公司若要承接某个银行的估价业务，则需要入围这个银行估价公司款额提供参考依据。现实中，房地产估价公司若要承接某个银行的估价业务，则需要入围这个银行估价公司的目录。必须明确的是，商业银行会委托的房地产估价机构，必须具备国家审批批准的房地产估价资质。有些互联网公司虽能提供估价服务，但不具备互联网公司虽能提供估价服务，但不具备房地产估价资质，商业银行若认可互联网公司做的估价，将承担估房地产估价资质，商业银行若认可互联网公司做的估价，将承担估价无效的风险。价无效的风险。 2）评估报告是否收费，由谁承担评估公司的评估作业是有偿服务，是收费的。在住房商业贷款以及市属组合贷款和国管组合贷款中，评估费由贷款银行承担，不需要客户缴纳评估费。在市属纯公积金以及国管纯公积金贷款中，由北京住房公积金管理中心承担，不需要客户缴纳评估费。 3）评估值与成交价格的比例是多少评估公司评估的是房屋的抵押价值，等于房屋市场价值评估公司评估的是房屋的抵押价值，等于房屋市场价值减去法定优先受偿款。因此，评估价值减去法定优先受偿款。因此，评估价值一般比成交价值低，通常到成交价的成交价的90%--95%。北京市个人住房商业性贷款的政策是什么 2017年 3 月 17 日，北京住建委发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。 2019 年 8月 16 日，中国人民银行发布 2019 年第 15 号公告《改革完善贷款市场报价利率 ( 形成机制》，即日起在新发放的贷款中主要参考贷款市场报价利率定价。按照上述通知，北京市个人住房商业性贷款的政策如下表： http://pic1.zhimg.com/v2-0591c6da3468dd6abdad52b342149f8e_r.jpg?source=1940ef5c http://picx.zhimg.com/v2-3fd324d27bacb5f35ab473e7b4656573_r.jpg?source=1940ef5c 首套住房、二套住房如何认定认定住房是首套或二套，有两个部门：一是，银行；二是，不动产登记机构。两个部门的认定标准，有时一致，有时不一致。在贷款环节，按照下列标准认定： 1 ）首套房，是指借款人在全国范围内，没有通过贷款购买过住房，也就是无贷款记录；同时还需满足在北京市目前没有住房。 2 ）区分首套与二套，是以家庭为单位。在北京市无住房，不仅仅指借款人本人无住房，还包括借款人家庭成员无住房。网签在其家庭成员名下和登记在其家庭成员名下的住房，都认定为家庭拥有的房屋套数。 3 ）住房贷款记录的范围是指全国，而不是仅仅包括北京市；不仅包括住房商业贷款记录，还包括住房公积金贷款记录；曾经有过的住房商业贷款或者住房公积金贷款，不论是否结清，都算贷款记录。 4 ）贷款购买的房屋是商业或办公用房，不计算贷款记录；以住房为担保物，完成的抵押消费贷或者抵押经营贷，不计算贷款记录。 5 ）只统计北京市内的住房，不统计北京市之外的任何房屋；住房的范围包括经济适用房、已购公房、商品住房、平房，不包括商业用房、办公用房。 6 ）2017 年 3 月 24 日之后，借款人离婚不满一年的，申请贷款时，无论是否有贷款记录或有无住房，认定为二套。 7 ）购房人本人无固定收入，由其父母担保还款（父母须为在职人员），直接认定为二套贷款。关于首套与二套认定办法，可以总结如下（表内均为非离异或离异已满 1 年） http://pic2.zhimg.com/v2-154f076368c9f7cbe2cd14bec76af09d_r.jpg?source=1940ef5c http://pic3.zhimg.com/v2-f89ef7a2c72fec36594ad8801a020c31_r.jpg?source=1940ef5c 普通住房与非普通住房如何认定普通住宅，必须同时具备下列3 个条件： 1 ）容积率 1.0 以上（含），以估价报告认定为准。 2 ）建筑面积 140 ㎡以内（含），以不动产权证书标注为准。 3 ）环线指导价：总价或者单价满足其一即可。 http://pica.zhimg.com/v2-3a0ee0f3278306167c54fe1f2a10a23c_r.jpg?source=1940ef5c 如何应对收入证明不足以覆盖月供两倍的情形 1 ）可开具兼职收入证明（需要是合理兼职并匹配流水） 2 ）男女朋友共同借款 3 ）父母作为担保人 4 ）可将所有奖金、补助、住房公积金，全部计算收入 5 ）接力贷，借款人为所购房屋的所有权人，父母或子女作为共同借款人。贷款年限如何确定【房龄】：一般要求房龄在 40 年以内，同时还需满足：贷款年限 +房龄≤ 70 年（各银行之间有差异，一般不超过 70 年）；（农行、华夏、光大、中信、上海，邮储，北京，招商、农商、渤海，城六区超 40 年房龄可做，平安五环内 45 年房龄可做；中国超 40 年内可做，但是周边需要学校及医院等周边）；【借款人年龄】：贷款年限+借款人年龄≤ 70 周岁（工行、农商、建行、北京、上海、光大、平安可贷至 75 周岁，兴业可贷至 80 周岁，光大二套可贷至 85 周岁）；【最长贷款年限】：不超过25 年；以上三点同时满足，以贷款年限短的为准。银行针对哪些情形会拒贷 1 ）虚假贷款申请资料（包括虚假身份证明、虚假收入证明、虚假婚姻证明、虚假购房合同等、虚假工资流水）； 2 ）征信记录非常差（包括但不限于：信用卡止付或呆账，进入征信黑名单。原则上说，近两年内连续三次累计六次的逾期记录，银行就可以拒贷。逾期记录包括信用卡、房贷、车贷等还款逾期情况）； 3 ）虚假房地产交易。（包括但不限于买卖双方为亲属关系，买卖双方为债权债务关系，均有可能被银行视为骗贷行为）； 4 ）收入证明不符合要求。中国银行业监督管理委员会要求，借款人住房贷款的月房地产支出（总负债）与收入比应控制在 50% 以下（含），也就是收入应至少达到总负债月供的 2 倍； 5 ）近期有消费贷、信用贷之类贷款未结清的 6 ）有在途未结案的诉讼，涉及到经济纠纷被告的。各银行对提前还贷有何规定 http://picx.zhimg.com/v2-165cf359e3c496324e5ec04aa59de916_r.jpg?source=1940ef5c 关注“梁哥谈升学”让您知道线下交易就是这么简单。下节为大家讲解关于公积金的流程回复
2022-9-14

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很多客户，业主，最终因为交易流程而导致的钱房两空，所以在这里我总结出来，二手房的买卖交易全流程送给大家。今天我一共分五步来讲：从看房 — 签约 — 贷款 — 过户 — 物业交割。一一给大家逐步讲清楚。看房：我们如果想买一套二手房的话，看房我们要看什么呢？看这套房房子小区的年限，小区的物业，以及它的户型和采光，看房这事儿相对来讲还是没那么有难度的，没有什么太大的问题。签约：签约最主要的是什么呢？就是我们在签合同的时候，这里边儿是我们非常非常关键的一点，在签合同的时候呢我们首先要确定价格。 1、价格确定好了之后，我们就要交定金，至于这个价格我是没有办法去帮大家去谈的啊，因为这个每套房子的价格都不一样啊。那么接下来呢就是交定金，定金是不超过房款总价的20%的，那么如果超过了20%，在法律上是不生效的啊。所以就是我们最高的定金金额就是20%，当然合同上也是有标明的。 2、产权我们要确定这套房子产权，产权有很多， 70年的， 50年的和40年的，所以我们在确定买这套房子的时候，我们要确定产权，我们大部分人买的房子都是住宅产权，住宅产权就是70年的，剩余的都是50年以及40年的，那么50年和40年的是没有办法去落户口的，而且首付比例要求最低50%起啊。所以大家我们在签合同的时候一定要看清产权。贷款：要看清楚这套房子是否有抵押，而且看清楚之后，合同里边有约定，至于抵押这个钱怎么样去解，等等我们一会儿接下来再讲。我们先说其他应该注意的点。 1、租户这房子里边如果有租户，大家要知道租户是有优先购买权的，如果在同等条件下，租户知道这房子比如说300万卖了，那么租户也想300万买，租户如果在起诉的话，它是有胜诉的概率的，因为他有优先购买权。所以我们要买二手房的时候，如果里边有租户，我们最好的方法就是让租户签一个放弃优先购买协议。买卖在签合同的时候，这个租赁的租户依然可以住在这个房子里边，他的租赁合同是依然有效的。 2、付款方式然后我们先说一下付款方式啊，我们在合同里边一定要约定好，对于业主和客户来讲，最重要和最关键的两点就是价格和付款方式。所以就是这套房子多少钱，什么时候付款，我们关注这两点就非常非常的重要。所以就是付款方式我们在合同里边一定要约定好。 3、户口迁出接下来就是户口，比如现在很多的学区房都是要求这个要有户口的，而且他户口如果一旦占用名额了，或者不迁出，我们是没办法迁入的。所以合同里边也一定要约定好，一般的情况下，我们要在合同里边约定户口预留一个保证金是一到十万，那么如果业主什么时候迁出了，我们什么时候把这个十万再给予业主，那么接下来就是物业交割，物业交割和户口是一样的，都要预留一些保证金。因为一旦过完户之后，这个业主客户作为我们买方来讲，手里边没有什么筹码了，业主有欠费他也不给你交了，作为我们买方来讲也没有办法。 4、约定付款及过户时间最后一点我们来说一下约定付款及过户时间。这个我来着重讲一下，合同里边儿我们一定要约定付款及过户时间，要不然你的合同就是有效，但是无法执行的。所有的所有的合同里边儿我们约定两点，约定时间要有技巧。那么约定两点，第一点是条件，第二点是时间，怎么样约定呢？户口是过户后三个工作日内迁出，那么这就是条件。第二点我们来讲一下时间。时间比如说2022年的7月1号迁出，这就是时间节点。不要这么写，过户后迁出，那么过户后到什么时候？那这就是一个没有期限的合同，没有，这如果真的到了法律的程序上是没有效益的，合同是无法执行的。 5、房子是否在抵押我们要看清楚这套房子是否有抵押，这个抵押是由谁来解，是由卖方自己去解，还是由买方的首付来解，还是由第三方的金融公司来解。在这里我给大家一个建议，如果用我们的首付解的话，我们一定要找一个第三方的金融公司，这样子的话，我们的首付款会有一个保险。那么来接下来就是评估，然后去面签，面签和准备准备材料。我来讲一下：结婚证，户口本，身份证，流水，以及我们的征信，准备这些材料，才可以去银行进行面签。面签是什么呢？就是客户和业主以及银行三方在一起，去签合同啊，银行作为一个中间方的一个见证，然后去做贷款，就叫面签（行业术语）。过户：面签完之后，客户的资质没有问题，接下来就是进行批贷，批贷完了之后就是过户，就是这一步。过户也是非常重要的一个环节。我来讲一下。提交预审资料，我们要提交刚才我讲的结婚证，户口本，身份证，提交了预审资料，接下来下一步网签，网签了之后，然后我们就要牵扯到怎么付款，以及这个税费是多少钱。 1、资金监管现在很多的城市都是资金监管或者是自行，大的城市比如说北上广深，现在都强制性资金监管，必须要走资金监管，不允许自行。那么现在很多二线城市依然可以去走自行啊，以及一些小的城市。所以在这里给大家建议是一定要走资金监管，因为走了深监管对我们的交易是有保障的，对我们资金是有保障的，它就像一个支付宝平台，那么资金监管我们可以去走银行，也可以走第三方。 2、税费接下来就是税费，每个地区都是一个指导价格，在这里边我就不过多的去解释了，大家有想了解的可以私信我或者是留言。缴完税之后，我们拿着我们的缴税票，然后去换房本啊，拿房本后，如果你是这套房子贷款你是拿不走的，如果你是全款，你就可以直接把房本拿走，房子就属于你了。如果是贷款呢？这套房子的房本儿要放到银行去做抵押，一般3-30个工作日可以办理完，然后银行把房本会还给你。下一步是放款，接下来放完款之后，就没有问题了，业主也收到全款了。物业交割：我们就接下来就是做物业交割，我们刚才讲了，我们做物业交割的时候要留有我们的物业保证金。我们交割什么呢？我们要交割水电燃气，以及当时在合同里边约定是否有家具家电给我们预留，那么如果有欠费呢，我们就可以拿保证金去帮业主去缴，或者是业主如果没有欠费的话，保证金就全额退还。接下来就是户口和刚才的物业一样，如果没迁出，什么时候迁出？什么时候给？然后交割钥匙以及我们的物品清单。基本上呢，我们二手房流程就是从看房到物业交割，大致上就是这些流程，我们把这些个细节都给了解清楚了，大家在二手房的交易过程当中，你一定不会出现问题的。最后呢，也希望大家能够买到属于自己的合适房子。然后如果大家在有二手房的交易过程当中，有不懂的，或者是对经营贷，融资方面不懂的都可以问我。回复