大城市很快会进入租房大时代

过去有一个经常讨论的热点问题，那就是到底买房划算，还是租房划算。

著名主持人金星曾经阐述过她的观点，大概意思是租房可以租最好的地段里最好的房子，买房就未必，因为没那么多钱，有可能去郊区买个别墅，但是每天上下班就要花几个小时，大好的时间都浪费掉了。她的结论就是租房肯定比买房要好。

说明一下，金星大姐租的房子值一个亿，租金每年上百万。

王思聪也回答过这个问题，他的意思是现在北京上海的房子都太贵了，租售比严重不合理，租房要比买房划算。

以上二位的答案可能跟很多人的观点不同，跟我的观点自然也不同，不过这两位名人这么回答，我也不觉得有什么，因为他们属于不缺钱的那类人，在很多问题的看法上往往是有选择性的。

那么，到底租房划算还是买房划算，这个问题该如何看呢？

实际上这个跟国家的发展阶段是相关的，过去很多人总觉得西方人喜欢租房子，就无缘由地觉得租房要更时髦一些，但往往等到房价涨了，他们才会发现自己吃亏了。

西方人普遍租房生活，是因为西方多是发达国家，他们的房价大涨周期早就结束了，房价普遍处于高位，至少是在他们本国社会条件下，到了房价的一个临界点，再继续上涨的动力也不大。这种状态，对于普通人来说，买房是很困难的一件事，所以不得不选择租房。

在发达国家，租房就是一种常态，没有人会讨论到底是租房还是买房。当然，大家不要因此理解为西方人不买房。

发达国家的人也会买房，但买房年龄普遍偏高，这是发达国家的常态。也就是说，对于大多数的年轻人来说，租房是种常态，等到他们攒够了足够的钱的时候，才会考虑买房。毕竟谁愿意租房一辈子呢。

最近十年的时间里，其实像中国的北京上海这种大城市的首套购房年龄也在逐渐增加，等到房价再涨一些，这个年龄还会继续增加。这就是规律。

中国人现在在“租房还是买房”这个问题上很焦虑，正是说明我们还没有进入真正的租房时代。焦虑期往往是“既想买房，但又觉得房价偏贵，如果买也可以买得起，不过压力比较大，但是如果纯租房就会轻松很多”的一种状态。

客观来说，北京上海的房价已经很高了，但还不到满足形成租房市场的状态。在这大家要明确一点，租房时代的来临跟房价有直接关系。

如果中国未来某天进入了真正的租房时代，关于“租房还是买房”的话题热度就会小很多。

在国内租房方面，大家经常抱怨的一个问题是，租房的时候会遇到很多麻烦，比如说房东卖房赶租客、坏了东西房东不给修等等，租房的人觉得保障不够，没有家的感觉，而人家发达国家的租房市场会有更多的保障，所以人家愿意租房。实际上这是把因果关系搞反了。

我先跟大家讲讲欧美那边的租房情况。

在美国，如果租客租了一套房子，对于租客来说，就可以踏踏实实地住，美国法律规定房东是不能随便赶租客的，即使是租客没交房租，房东也不能直接赶你走，房东只能通过告到法院的方式，让法院来判。而且美国法律保护弱者，如果你的理由充分，是可以不搬的。

德国的租房情况要更复杂一点，那边对房租有价格管制，房租不能随便涨价，其实这就是政府在保护租客利益，当然这种价格管制已经被经济学界喷过无数遍了，因为这种价格管制会导致租房变得特别困难，你想本来1000块钱的房子，政府非要你500块钱往外租，这种情况下一方面是房东不想对外出租，如果往外租，就往往什么家电都不想配置，一方面是租客间的竞争会更激烈，最后往往就是很难租到合适的房子。

但是也没办法，德国的这种租房市场已经持续了很多年。

租客在德国也是受到各种保护，跟美国的情况差不多，如果交不起房租，房东也只能通过法律程序来解决，解决问题的周期也会很长。总之，在德国当房东也是挺累的一件事儿。

看完美国德国的情况，我们再来对比中国的这些租客处境，确实会发现，中国的租客并没有那么多的法律保障，一旦房东想要卖房，或者借口不想再租给租客，那么租客就只能搬走，解决的办法往往就是私下协商，很少有人走法律途径。

中国的房东相对于美国德国，就强势很多，大不了房子就不租了，而且目前房东收了房租后也不交税。虽然法律上有规定，但也并没有严格执行。总的来说，在目前的中国，当房东是一个非常好的“工作”。

甚至有人提出，这个世界上最好的职业就是房东。

可事实真的是这样吗？现在房东的状态会持续很多年吗？我看未必。

中国的北京上海这类大城市，现在的租房市场正处于由混乱向规范化转变的过程中。

往前推十年，想必很多人都还有印象，那时候北京的地下室是可以出租的，很多人就住在地下室里，甚至好多明星都有住地下室的经历；那时候北京有大量的群租房，一套100平米的房子，甚至可以做七八个隔断间。

而现在就比那时候好太多了，群租房没有了，地下室也不准向外出租了，现在北京租客的居住品质，比十年前好了太多，这就是一个渐进发展的过程。在这个过程中，租房市场会越来越规范，各种不合理的事情会越来越少，一直持续到租房大时代的到来。

看到这很多会问，那你说的所谓租房大时代到底是什么样的？这个过程到底是如何形成的呢？

前面我说过了，租房时代的来临和房价是直接关系，当北京的房价再有一到两轮的上涨之后，处于高位的北京房价，未来的涨幅只会越来越低，这就导致了两个现象，一是北京的房子越来越难买；二是北京的有房一族想要做房产置换，会越来越难。

要知道过去大家置换房产，都是因为北京的房价一直有大涨，很多人就是靠房子赚的钱，自己的收入只要能满足月供就可以了。未来一是房价涨幅变缓，置换的资金会受到很大影响，二是收入增幅也未必像过去那样有高增长。

总之，房产置换变难这个是板上钉钉的事实。

对于北京这种大城市来说，资源的错配往往使得大家的生活成本比较高，比如说房子买在了西六环门头沟，而工作地点在望京，这样上下班的时间就太长了，所以不得不租房住，然后把自己的房子也租出去。

将来的这种情况会变得非常普遍，原因就是因为工作集中的地方房价往往是比较高的，很多人买不起，将来置换的机会也不大。

未来的租房市场，就是这样一种全民租房状态，有房的人也会租房。

那种情况下，大家会发现租房的人群会变得非常庞大，当一个群体足够大的时候，制度上的倾斜往往就会出现，这是经验，或者说是一种规律。（比如说，在十多年前，那时候中国有8亿农民，当年的中央一号文件都是关于三农的）

这一点从发达国家对于租客的态度，也是可以证明的。

当北京上海这种城市有了足够大的租房人群之后，类似自如等长租公寓公司的施展空间才会更大，大面积的资源整合，也会提高效率，也能提升租房的品质。

待到北京的城市各方面基本平衡之后，房屋租金也会趋于稳定，租客和房东之间签长期协议也会变成常态。现在北京租房市场往往是一年一签，就是因为现在的租金还处于上涨期。

到那时，租客会话语权相比今天来说，会大得多，租客也不需要担心被房东，或者是长租公寓公司无故赶出去的情况。

而房东的话语权，不出意外会小很多，而且房东的各项成本也会增加，比如最显而易见的租房要按规定交税，未来的房产税会落地等等。

当然了，房租肯定会比今天高很多，房东的成本增加，租客的成本同样增加。这就是社会现实也是比较矛盾的地方。

未来的租房市场总体来说，只会越来越规范，从过往十年的经验看，已经能看出来，政府对于市场的管理还是比较到位的，这个跟现在的发达国家也不能简单对比，总之我觉得国内大城市的租房市场到10年之后，要比发达国家的租房市场好很多。

最后收尾，我们其实就可以回答“房东到底是不是最好的职业”这个问题了。从我的观察来看，我觉得现在才是属于房东的一个“黄金时代”，租房市场不规范，租房简单，没有各种成本；而一旦市场开始完全规范起来，各种条条框框，各种成本叠加，一定会让房东感到不舒服。

（全文完）

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