金融16条，能重启楼市吗？

11月15日，国家统计局发布了1-10月的房地产相关数据，实在不好看。房地产业景气指数从去年同期的100.57掉到了现在的94.7，九连跌。房地产开发投资同比下降8.8%，商品房销售面积和销售额分别跌了22.3%和26.1%，就连上个月好不容易开始回升一点的资金到位情况，也又开始了下滑。
传说中的金九银十同样没什么动静，政策一波接一波、一个接一个，就是不见有水花溅起。
央行和银保监会联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，分为房地产融资、保交楼、住房租赁金融支持等6个方面，共16条，给房地产提供金融支持，也被叫金融16条。
大致看下来也没有很特别之处，但一些用词细节有点耐人寻味。
第一，其中提到在放贷方面，要“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”，这句话显然有此地无银的意思。感情往年贷款对国字号企业更是青睐，民企就像后娘养的孩子。虽然此次说一视同仁，真能做到吗？
民营房企从来不是融资端的宠儿，彼时银行的对外口径就是民营房企暂时不放贷。为什么？风险大呀！直接说，市场对民营房企缺乏信心。况且银行本身也有两条针对房地产的红线卡着。
不为民营房企贷款风险降低了，但也制约了部分民营房企的生存活力，尤其是那些还算优质只是急需周转的企业，这种方式缺乏公平的同时，也断了它们的后路。
如果这一条能够落地实施，对民营房企来说是也还是一中福祉。
第二，“存量贷款展期”，具体就是自通知（16条）印发之日起，未来半年内到期的，可以超过原规定的日期，展期一年。房地产上半年成“违约大户”，致使信托公司超六成营收下滑。续命一年，不必多说，只是展期的利息不清楚怎么计算。
第三，通知说鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，这一点明显与信托市场状态相悖。据中新经纬7月28日消息，房地产信托是今年的违约大户，截至7月22日时，今年以来信托一共违约734.84亿，其中房地产占了近八成。去年以来高强度的房地产制约政策，房地产信托监管一再趋严、规模一再压缩，这一条有悖这些在行政策。该听哪个？
第四，鼓励金融机构提供配套融资支持，详细说了配套融资和专项借款之间的关系。其中亮点是最后这句话：

对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

免责！何曾见过！可以看出这次政策解救房地产业的决心之大。
第五，文件提到要鼓励依法自主协商延期还本付息，涉及因为疫情导致的失业等原因无法准时还款的购房者，合同本身改变或者解除的情况下个人房贷的处理者，态度还是比较宽松的，不过现阶段的重心应该已经单纯从疫情转移到了帮购房者或潜在购房者恢复信心上，打消购房顾虑为核心思想。
从整体来看一环套一环，通知想通过解决房企融资的问题解决房企保交楼课题，从而让市场和购房者恢复信心，这其中的尺度放宽是很明显的，尤其是对贷款展期、信托等此前管的很紧的部分，就是要让民营房企尽可能地存活下去。
很多房企、金融人士开始疯狂，甚至购房者也有为之蠢蠢欲动的。有人在这一时间关注到外资抄底国内房地产的说法，认为楼市的机会又要来了。
克而瑞的数据报告显示，外资青睐的多是物流地产、产业园还有租赁之类的地产形式，比如一线城市的物流地产，按数据来看投资净回报率是要超过住宅很多的，抗风险能力强。所以其实外资投向多为这一类物业，并不是住宅。
目前主流的想法是四季度楼市会回暖。北京上海上等一线城市都对自身的楼市政策进行了一定程度的松绑，越来越多的省市，比如近期的山东号称全面放开了落户条件，这些都对楼市有正面影响，事实上从前三季度的成交和房价走势来看，的确有房地产降幅收缩的迹象。
但更重要的是1-10月的商品房成交面积和成交额依旧双降。因此，我个人并不认为单纯从金融层面支持房地产支持房企，就可以让这个行业一键重启，毕竟在此之前各类从上到下的政策都扔出来一车皮了。
话说回来，即使是强心针，也只是想让地产从半死不活的状态恢复到正常，提高企业存活率，把该交的楼交了，把租购并举真正搞起来，让楼市稳定发展，让大家恢复信心。对于楼市最大的出口端，似乎无济于事。