"金融16条"的背后，地产的博弈比我们想象的要精彩

更多精彩内容敬请关注西瓜说房公众号！
最近，楼市重磅消息一个接一个，先是新一线城市杭州出台楼市新政：认房不认贷！
即在杭州无房，外地有房贷款已结清，均可按首套购房贷款政策执行。
接着：央行和银保监会联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，其中列出了全面支持房地产市场平稳健康发展的16条新政——简称“金融16条”。

央行和银保监会联合发布的，主要目的就是要砸钱，把市场的信心给彻底挽救回来。
具体支持的对象，从行业到企业、从购房者到租房市场基本全面覆盖了。

1、金融卡脖子

其实，“金融16条”的发布并不突然，基本上是在预料之中。
近一年来地产民企不断暴雷，甚至一些非常优秀的民企也在暴雷。
接连有旭辉、龙湖等优质民企也走到了艰难时刻；
好不容易挺到了11月，临近年终，房企又有大量到期债务和工程款项需要支付。
此时，如果还不出台金融政策支持，没有暴雷的企业撑不过去了，那就可想可知2022年终肯定是“雷声滚滚”了！
这种情况如果持续下去后果肯定不堪设想，三四线城市土地、房子都卖不出去。
二线城市地方平台托底已走到尽头，就剩下少数几个国企央企在一线城市唱独角戏苦苦支撑。
全国这么庞大的土地市场和CZ支出，仅靠一线城市的几个国企央企拿地维持，时间一长，他们也得趴下。
其实，今年在10月份。
西瓜说房就发文章分析发现央企资金链在2022年第三季度也开始捉襟见肘了，央企也开始不好过了。
央企也在变卖资产融资，最后的王者也急需输血。
更搞笑的是，最近有些房企甚至出现故意提前暴雷的情况。
因为不暴雷迟早要暴雷。
不先暴雷后面反而更找不到钱，还不如提前违约，单方面宣布无力支付到期债务，主动暴雷寻求救助资金。

写到这里，我想到了一个网友的经典评论：
你救不救，不救，我就死给你看！

2、ICU般的抢救

在“金融16条”发出的24小时后，执行落地的输血包就砸来了。
1）预售监管资金可以取出用于支付工程建设、偿还债务，也就是说房企可以直接置换出项目总预售额20%左右的资金；
虽然是自己的钱，但是对开发商来说是一笔不小的“融资”，多数开发商保交楼应该是问题不大。

2）昨天，多家银行举行内部会议，总行公司部、信审部、信管部已经启动研究，准备近期落实政策，相关政策正在拟定中，加大对房地产的信贷投放力度政策会相应出台。

3）2500亿元融资额度，首单200亿元的输血已经给到龙湖了，另外还有十几家大型房企得到了输血包。

这落地速度，前所未见啊！
现在围绕房企的融资问题，就像一个很多人的沼泽地，越挣扎，似乎越陷越深，先救谁后救谁似乎也是个潜在的风险。
但房企要求生存啊，地方要恢复经济啊！
所以供给侧，主动迅速给房企增加融资规模，恢复房企合理的金融属性与金融支持是当务之急；
但是很明显，长期来看，仅仅依靠财务融资，远远不够，毕竟房企最主要的融资方式还是“销售回款”，也就是卖房子。

3、购房人的实际利好

驱动房地产尽快回暖的重点依然在需求侧，也就是鼓励大家买房、换房、改善等，在“金融16条”里也明确说要支持改善购房需求，也支持购房者可以和银行协商延期还贷。
其中，下调居民购房贷款利率是一个常规手段。
在2022年底前5年期LPR报价还有15-30个基点的下调空间；最快有可能在本月21日，也就是下周一5年期LPR报价下调就会落地。
利率下调是普惠性的政策，不管是北京这样的一线城市，还是三四线城市的新购房还是已购房者，都会享受优惠。
意图很明显，要挽回整体市场的信心！
按100万贷款30年的商业贷款计算，下调利率后，每100万每月少还利息约179元，总节约购房成本6.4万。

楼市的利好越来越多，ZC也是迎来全方位的大转向，但一线城市的实际利好还在路上，市场信心的修复还需要时间；
而对于二三四线城市，土地、房子可能依然难卖，市场对政策的反应不见得很好，要彻底激活市场，还需要更多的利好政策继续支持。