如何看待楼市金融十六条点明「对国有、民营等各类房地产 ...

二是本次“第二支箭”的发行，由央行牵头，央行提供再贷款资金支持，点名支持“包括房地产企业在内的民营企业发债融资”，传递出了监管部门有意为民营房企融资纾困的信号。
这个“央行再贷款”意味着，商业银行或其他金融机构购买了房企的债券，可凭借购买凭证，以很低的成本去央行借到一笔等额资金：
“假设金融机构买了10亿元‘第二支箭’产品，还能向央行贷款10亿元，相当于央行为之兜底，银行购买这类型产品几乎没有资金成本。如果房企违约，不良率仍归属于银行，但理论上，中债增手上还有抵押资产和国企担保”。前述房企IR人士表示，此次央行提供再贷款，能进一步打消金融机构的疑虑。
三是和此前的担保性发债相比，“第二支箭”明确，除担保增信、创设信用风险缓释凭证外，增加了直接购买债券等方式，支持民企发债融资。

期权匿名回答 · 2022-11-14 14:24:33

评价的话不多说，也不好说，补充一些背景知识，供大家参考。
在wind的统计中，房地产信用债有两个不同的口径。
第一个口径统计，今年房地产发行信用债合计524支，金额4718亿；第二个口径显示，发行只数538，金额4769亿。两者相差很小，我们按第二个口径来看。

2022年房地产信用债-口径1

2022年房地产信用债-口径2

第二个口径中，国企今年发债合计488只，金额4213亿，占全部房地产信用债的88.34%

2022年国企房地产信用债

同期，民营企业发债金额仅8只，额度合计仅192亿元。【其余为外资、集体企业等，下同】

2022年民企房地产信用债

如果把时间往回调，我们看2016-2019年的情况，房地产信用债合计发行22978亿元，其中国企发债10852亿元，民企发债7097亿元，二者相差不大。

2016-2019全部房地产信用债

2016-2019国企房地产信用债

2016-2019民企房地产信用债

变化从2020年开始。市场预期逆转之后，没有政府兜底的民企越来越难融资，兼之管控力度日益加强，民营房地产在2020年后逐步丧失融资能力，这一点在2022年尤其明显。2020-2021整个房地产信用债中，国企发行8508亿元，民企仅2908亿元，差距迅速扩大。2022全年，更是出现国企发行4213亿元，民企仅192亿元的巨大悬殊。

2020-2021国企房地产信用债

2020-2021民营房地产信用债

期权匿名回答 · 2022-11-14 14:24:59

股市和楼市分开说。
股市，上周已经说过了，就是政策上继续支持，但投资者是非常聪明的，从上周初开始，市场就已经开始预期了。
尤其是民企龙头，从创始人退休新闻出来到现在300%了，所以这个时候看新闻炒股票，那基本就是要被套一阵子的。
还是那句话，跟机构相比，散户的信息差和手速差太明显了，如果等到新闻都已经开始广泛传播，那做最灵敏交易的人就已经要退出了。
但是呢，不代表地产在未来1~2个月没机会。
首先是市场别看反弹了一些，但是前期跌得实在太多，这个惯性很强。
等到一些只做政策边际改善的人走掉，还是会有做基本面反弹的人继续在，从交易量上看，这部分人是存在的。
其次是彻底解决目前地产的问题，第二支箭还是不够，后面还是有预期的。
毕竟下半年GDP的三家马车，本次双十一看出来消费还是疲软，出口受到欧美加息、需求下降的影响也会比较大。
那么谁来成为下一步经济的动能，地产还是候选人（同理还有基建）。
长期我当然是不看好整体地产大行业的，什么人口啊、城市化，说过太多，就不重复了。
参考欧美的经验，龙头和运营能力强的企业，算是版块里的个股机会，多数中小企业没什么机会的。
投资最重要是框定投资的范围，只看几个月的话，盯着上述长期变化是没用的。
然后说楼市。
楼市短期问题是交房，这个没看到解决的方案，还是不要买期房。
中期问题（2~3年）则是消费者购买力下降以及房价预期已经形成了，所以现在买入仍然会承担下跌风险。
中小城市的房地产未来是没什么投资价值的，除非你能找到一个找到了新产业、抢人才政策很猛的城市。
一线城市，富人可以拿好的地产作为资产配置，挣钱和分散风险目的都有，但对普通人来说，没什么参考。
总之目前并不是地产投资的好阶段。
如果是自住，目前看购房政策还是挤牙膏式的，所以等等也没什么问题。
等求着购房者买的时候，就是比较好的时间点了。
这个时间点也不是100%保险，因为谁也不知道购房者对房价的预期会不会让更多人持续观望。
着急的人（刚需），这个时间点可以买货值小一些的，相当于仓位控制；不着急的人（改善），就可以到时候再看看。
总之地产未来金融属性会趋弱，消费属性会上升。
投资股市的，别忘了目前市场投资的是什么（改善、反弹）；
买房的，别让中介一通短期逻辑给忽悠了。
以上，供参考

期权匿名回答 · 2022-11-14 14:25:30

想起了美国07年的诸多操作：
2007年8月11日开始：
世界各地央行48小时内注资超3262亿美元救市
美联储一天三次向银行注资380亿美元以稳定股市
三天后：
美国欧洲和日本三大央行再度注入超过720亿美元救市
十天后：
美联储再向金融系统注资37.5亿美元
欧洲央行追加400亿欧元再融资操作
之后的十天内：
美联储陆续再向金融系统注资300多亿美元。
并且伯南克表示美联储将努力避免信贷危机损害经济发展，伯南克就是今年诺奖得主之一。
同年10月：
美国财政部帮助各大金融机构成立一支价值1000亿美元的基金(超级基金)，用以购买陷入困境的抵押证券
之后陆陆续续持续在救市，手笔越来越大，信贷越来越宽松，感兴趣的朋友可以自己去查相关数据。
结果救活了吗？

全球系统性金融风险救市都是殊途同归的，砸钱呗。我们还有另外一条，向特定方向发放贷款产生的不良贷款免责。反正钱也不是银行自己的钱，现在也不需要追责了，不救现在已经出了问题，死马当活马医，先丢一些资源进去看看反应，存量展期，新增的以债养债先续着命，万一大家又开始抢着投资房地产，整个房地产被盘活了呢？虽然经济环境和居民收入预期决定这种情况概率不高，但你不列出来这种可能的方向，别人就会扣你恶意唱衰的帽子。
都开始动用银行信用和容忍增加不良贷款来缓解短期的问题，还不够放大招吗？要是市场这摊死水依旧不买账，我不知道还能找什么借口来证明这个烂疮可以救活，也不知还能从哪里挖好肉去填坑。

期权匿名回答 · 2022-11-14 14:26:21

网上有段子说，这是“打死了再灌药”。

但换个角度想：
或许“打死了再灌药”，才是监管的真实想法？

监管的艺术，无非就是水多了加面，面多了加水，不管是央行还是美联储，都是这个套路。
但“水多了加面，面多了加水”这事，也不是那么简单的。
最大的困难在于：宏观调控无法微操。
真实社会不是玩游戏，你下达一个命令，马上就被不折不扣地执行下去了。
如果要用游戏来做比方的话，真实社会更像是做游戏平衡：
你发现虫族比神族强太多，然后调几个数值，理论上可以削弱虫族实现平衡。
但实际上可能削得不够，虫族依然很强；
可能一刀削废了，虫族对神族没法玩了；
还可能虫族神族削平衡了，但是第三组人族突然崛起横扫了这两族……
总之最后结果会变成怎么样，一定得让玩家们再去玩一段时间，形成新的平衡之后才能确认。
和防疫一样，想象中“完美精准微操”，在面对真实社会时是不存在的。

所以我们要关注的是监管的真实意图：监管希望房地产变成什么样？
暴雷肯定是不行的，继续吹泡泡显然也是不行的。
最好的结果就是软着陆。
但监管心中的“软着陆”，和我们所想的，未必一样。
我们所想的软着陆，是恰到好处的收紧，让房地产行业慢慢收缩，最终稳定。
这是一条缓和的曲线。

但监管知道“调控不可能微操”这个道理。
你收得不够紧，等于没有收。
收得太紧，就会死翘翘。
所以他们所想的软着陆（我个人揣测），很可能是：
先一棍打得半死，然后对着还没死的猛灌药，尽量减少那些被打死的企业的影响。
这是一条大起大落的折线，但最终的终点，和缓和的曲线一致。

所以之前的三道红线，就是冲着打死一大批房企去的。
这次的十六条，则是冲着还没被打死的企业来的。

特别是第六条“免责条款”。

从11月11日起，半年内，银行向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；债务新老划断后，承贷主体按合格借款主体管理。值得特别注意的是，“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”。

这说明是动真格的灌药了。
经营贷有个段子：
“银行经理会私下问你经营贷款实际用途，如果你说是买房子，他们会很放心；但你说是经营的，他们反而不敢贷给你了。”
这个段子最有意思的地方在于：
它不是段子。
现实情况真的是这样的。
银行贷款最怕坏账，因为买房子的风险远小于经营实体企业，所以银行宁可你去买房子。
为什么小微企业融资那么难？
也是一个道理：太容易坏账了，收益和风险不成正比。
而且赚的钱是银行的，出事了担的责任可是自己的。
最终小微企业只能去社会上找“利率能和风险匹配”的小贷等资金。

现在这个免责条款一出，银行给房地产企业贷款再无心理压力。
也不用太担心这一条的落实问题。
实际上这种“免责与否”，一般很少会落在纸面上，都是内部“口径”。
这次白纸黑字写下来了，那就说明确实是动真格的了。

实际上，不光是对房地产。
如果你仔细观察的话，就会发现，对绝大部分行业，我们的监管路径都是这样的：
“放开野蛮生长--收紧大批死亡--行业向龙头精英集聚--国家收编（如果需要）”
大开大合，大起大落。
但最后的终点确实有效。

期权匿名回答 · 2022-11-14 14:26:57

这个世界上就不存在一视同仁这种事，只能说某些房地产企业更加一视同仁而已。
动物庄园yyds……

如何看待楼市金融十六条点明「对国有、民营等各类房地产 ...

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