文/ Pete Wargent
尽管很多人希望用几句简单的话或房价中位数的变化来分析房地产市场的变化，但个别市场仍然会表现不一。
人口增长往往是政治上的一个棘手问题，尽管最近的头条新闻有所平息，但澳大利亚人口不断增加的情况几乎没有放缓，所以墨尔本、悉尼以及昆士兰东南部地区对住房的需求仍然非常大。
2018年8月，澳大利亚常住人口首次突破2500万，至今这个数字已经激增到2540万。
与此同时，悉尼的新房供应目前正处于近10年来的低水平，信贷紧缩正在逐步改善，房贷利率将跌至创纪录的新低。
在悉尼, 新推出市场的优质物业有限，导致竞争激烈, 而买家经过2年半的观望后重返市场，很多希望能尽快购入。因此，在较受欢迎的城区，住宅市场明显已经见底并已回升。
与家庭支出基准相关的监管条例仍有可能阻碍经济复苏，但迄今为止，市场的主要转变纯粹是因为信心问题。
在经历了数年的低迷，在澳大利亚大选完结后，买家的查询突然增加，势将开始悉尼房地产的另一个周期，而墨尔本也会跟随。
随着我们进入新的财政年度，以下4个澳大利亚住宅房地产市场特别的要点，是投资者在整个2020财年要密切关注的。
高层公寓困境: 缺乏消费者保障
首先，让我们来看看一些面临高风险的房地产市场，首先是“高层”公寓，最近几周，对建筑质量和安全的担忧经常成为头条新闻。
多年来，我一直在提醒大家，在悉尼内南区、Parramatta以及新州首府的其他一些地区，正在建设的高层公寓数量正在大幅增加。墨尔本和布里斯班的部分地区也出现了类似的趋势，不过这些城市的顶峰出现和消失的时间相对早一些。
如果你多年来一直关注我的分析，你就会想起，从2012年左右开始，在低利率、中国资本外流以及来自中国大陆的投资者激增的推动下，高层住宅的审批数量真正开始急升。
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高层住宅的审批 来源: 澳大利亚统计局
由于悉尼的年度审批高峰直到2016年才出现，而且由于高密度建筑的滞后效应，预计一些“前期问题”还将持续一段时间。
我对这类房地产投资者主要担心的问题包括，土地与资产的价值比率通常很低，从定义上讲，这类产品几乎不会缺少供应，而且这类公寓的表现并没有很好的往绩。
我没有预料到的是，另一座高层公寓楼最近因安全问题需要疏散居民，令人对这类公寓楼更失去信心。
买家很有可能会因此把兴趣转移到历史更悠久的地点和其他房地产类别。
出租空置率: 建筑热潮的末期
对于澳大利亚的公寓建造来说，连续多年的增长是创纪录的，租金的增长却非常轻微。
但根据SQM Research的最新数据，即便是在房地产热潮的后期，也几乎没有迹象显示住宅出现结构性供应过剩。
2019年5月的全国出租空置率从2.3%回落到2.2%，现在在布里斯班空置率也下跌至2.4%、珀斯为3.1%, 特别是阿德莱德仅为1.1%。霍巴特当地租赁市场仍长期紧张, 空置率仅为0.5%。
2019年5月，悉尼的空置率也小幅下降至3.3%，与全国最高的达尔文相若。在全国约75,000套空置出租物业中，近24,000套位于悉尼。
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SQM 空置率 来源: SQM Research
尽管在周期的目前这个阶段，公寓完工率仍然很高，但待建的公寓数量正在迅速减少，因此，此类新公寓在悉尼出现供应过多可能只是暂时性，尤其是人口明显仍急速增长。
西澳和北领地的房贷压力不断增加
在过去的一年，已经有很多人提早和自愿从只付利息贷款转为偿还本金和利息的贷款。此外因为只付利息贷款的上限现在已经取消，所以无须限制只付利息贷款的审批数量。尽管如此，在接下来的12个月里，仍有大量只付利息贷款到期，需要转为偿还本金和利息的贷款。
利率的市场定价显示，房贷利率正在走低，甚至可能大幅下降。因此，这将为许多面临压力的借款人提供一个安全阀。
评级机构提供的最新数据显示，悉尼的房贷还款拖欠率持续偏低，这或许并不令人意外, 因为在过去的一年中，新州净就业总人数急增 168,000人, 而新州的失业率一直在40年的低点徘徊。
在迅速扩张的墨尔本，房贷违约率也保持在较低水平，尽管最近墨尔本边缘地区出现许多与土地出让相关的违约案例，而且塔斯马尼亚和堪培拉的违约率也非常低，约为1%。
不过，西澳拖久还款30 天以上的情况已经超过3%, 数字还不断上升。过去5年，西澳的房地产市场一直低迷, 而在北领地，现在的违约率也达3.3%以上, 当地经济现正出现衰退。
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标准房贷及非常规房贷30+天拖欠情况 来源: S & P Global
昆士兰乡镇地区自矿业建设热潮达到顶峰以来，也面临很大的挑战，但大宗商品价格的持续上涨，使一些乡镇中心的前景较为乐观。
信贷压力正在放缓
随着银行业皇家委员会冲击持续消退，房贷申请处理时间明显加快，看看监管机构提出的房贷还款能力新评估率可能会如何影响当前的贷款趋势，是一件很有意思的事情。
如果建议的250个基点利率缓冲实施，目前利率4%以下的房贷最为有利。
根据现金利率期货的市场定价——假设贷款机构把降息幅度大部份转嫁予借款人, 那么对现时5利率的贷款影响较大。
这很有道理，而且似乎可能会限制只付利息贷款 (通常利率较高) 投资者的数量，同时有利于自住买家。很高兴看到这样积极和务实的措施。
此外，如果未来再次加息，那么250个基点的缓冲利率将限制借款能力，前提是规则保持不变，尽管市场预测2019年和2020年的利率将会下降。
由于目前银行对债务与收入比例的严格控制，相信一般的投资者不能够再作出大额的房地产投资，但大选结果令人出乎意料，之后市场信心明显好转。
随着新一轮降息周期开始，悉尼住宅市场的低迷期已经过去，墨尔本在此轮周期中落后约6至9个月。布里斯班依然表现参差，独立屋市场的表现大多较公寓市场为佳。
更多详情可参阅：https://propertyupdate.com.au/what-to-watch-out-for-in-property-over-the-next-year/
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关于Pete Wargent
Pete是一名特许会计师，特许秘书，拥有财务规划文凭。通过运用长期性的策略经营企业、投资股票和拥有投资组合，他在33岁时实现了财务自由。
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