教你炒期货114：如何根据楼市来判断商品和股市？

最近在回答一个群友的问题时，简单介绍了一下如何根据房地产的相关数据来判断相关期货品种的需求情况，当时只是回答群友的问题，没有过多展开，打算写一篇文章简单介绍一下相关的思路。以前，在公众号写文章比较随意，最近发现很多期货界的大佬和大咖关注了，感觉压力有点大，不如以前自在了，我尽量去保持自己以前的风格，希望能够分享自己的观点，也欢迎各位交易者的探讨和交流。
[h1]如何根据楼市来选择商品期货？[/h1]正常情况下，随着房地产销售面积的增加，楼市价格会不断上涨，在高利润的驱使下，会刺激开发商积极拿地，导致新开工面积增加，随着楼房建设的不断进行，最终竣工面积也会不断增加。简单的流程如下：
销售面积↑——楼市价格↑——新开工面积↑——竣工面积↑
关于楼市的每一项重要的数据变化，都会对商品市场中相关品种的需求产生重要影响。我们先从新开工面积入手，在我们国家取得新开工凭证就计入新开工面积，接下来就是建设开工，就需要挖掘机来挖地基，需要用重卡来运输，所以新开工面积增加，接下来会刺激重卡和挖掘机的销量增加，与重卡相关的期货品种就是天然橡胶，所以从需求端利多沪胶。新开工面积是重卡和挖掘机的领先指标，也是预期沪胶需求的一个领先指标。
再看竣工面积，楼房在建设过程中需要大量的钢材、水泥和玻璃，在我国取得了竣工凭证就计入竣工面积，所以竣工面积是钢材、水泥、玻璃的同步指标，与之相关的期货品种是螺纹和玻璃，所以如果竣工面积大幅增加，那就说明需求还是不错的，需要用指标来判断对相关品种的需求，而不是直觉。
再看销售面积，在我们国家楼房一旦预售就计入销售面积，一般楼房销售之后，有居民入住，就会购买家电、冰箱甚至汽车，所以销售面积可以作为家电、冰箱、汽车等消费品的领先指标，与之相关的期货品种是热卷、锌等。
所以每项数据都是直接对应相关的需求和相关的期货品种，不能够因为新开工面积增加，你就判断钢材、水泥、玻璃需求增加，因为这里面还有个开发商的资金问题，如果开发商资金短缺，可能需求就会滞后，所以必须看到挖掘机和重卡销量增加了，你才能够判断后面的问题，所以新开工面积增加直接能够推理出来的是挖掘机和重卡的需求，而不是钢材和玻璃，只有挖掘机和重卡这一层面的信号得到验证了，才能去判断后面的玻璃和钢材，否则就是不合逻辑的。
总结一下相关数据和具体的需求以及相关的期货品种的关系：1）新开工面积↑——挖掘机和重卡需求↑——天然橡胶需求↑——沪胶价格↑2）竣工面积↑——钢材、玻璃、水泥需求↑——螺纹和玻璃需求↑——螺纹和玻璃价格↑3）销售面积↑——家电和汽车需求↑——热卷和锌需求↑——热卷和锌价格↑
需要注意的是，第一个和第三个属于领先指标，可以做预期；第二个是同步指标，适合做预期修正，尤其是大家预期需求悲观的时候，把盘面价格打得很低，造成盘面价格低估，通过相关数据来证明需求并不差，从而进行预期修正，可能会有预期修正行情。
当然，上面说的是正常情况，还有一些例外情况，因为楼市是一个宏观调控比较多的一个领域，如果房价过高，政府调控比较严重，在这种情况下，由于未来的销售情况会变得充满不确定性，这个时候开发商可能并不会急于新开工，而是赶进度，尽快把手中的项目竣工，所以这种情况下，可能会直接利多螺纹和玻璃的需求，而利空橡胶的需求，热卷和锌的需求可能会滞后，存在不确定性。
[h1]如何根据楼市来判断股市？[/h1]国内投资渠道比较闭塞，所以大多数居民的投资渠道无非就是股市和楼市，股市还是比较令人寒心的，而楼市基本上是只涨不跌，而且还自带4倍左右杠杆，很多时候楼市和股市之间往往存在跷跷板效应，只要楼市上涨，股市基本上就好不了，只要楼市不涨了，股市却来表现不错。
整个股市中的钱可以分为三部分：一部分是来自于居民，老百姓的储蓄钱；一部分来自于企业，企业的钱包括信贷资金，也有可能是外汇占款；还有一部分就是海外热钱。由于股市的主体是上市公司，所以很多人都存在这样一个逻辑：
M1↑——上市公司资金状况↑——上市公司业绩↑——股价↑
因为国内大部分企业，一缺资金，二缺利润，M1上升，说明企业活期存款增加，企业缺资金的问题得到缓解，在资金充沛的情况下，企业的利润也会随着经营活动而改善，企业利润情况改善了，股价也会反映出来，所以价格要上涨。
但事实上，并不一定如此。因为在我们国家，企业的活期存款体现在M1当中，而居民的活期存款体现在M2当中，更加具体来说是M2-M1当中，当楼市火爆的时候，居民开始大量买房，这个时候M2-M1的部分就会转移到M1当中，结果是M1数据增加，M2总量可能不变，但是结构发生了变化；居民的钱流入了楼市，自然进入股市的资金资金就少了，所以楼市火爆，股市惨淡。所以楼市和股市在很多时候体现了跷跷板效应，这和上面的逻辑是截然相反的。所以按照这种逻辑，应该是这样的：
楼市价格↑——销售面积↑——M1↑——M2-M1↓——股市资金↓——股市走势↓
所以单纯认为M1增加了，说明企业利润改善了，活期存款增加了，股票价格就要上涨了，这种简单的线性逻辑未必正确，结合楼市和股市的关系，M1和M2的情况，反而能够更好去解释股市和楼市的跷跷板效应，所以不能够看到M1增加了，就盲目认为股市会涨，关键得看是M1是为什么增加了！因为工业企业利润增加了，会导致企业活期存款增加，体现在M1同比上升，但反过来不一定正确。
[h1]关于楼市的是是非非[/h1]楼市一直是一个充满争议的地方，买房的希望房价天天涨，没买房的天天喊空房价。学院派的专家学者唱空国内楼市，业内专家唱多国内楼市。短期楼市是很难有人看得准的，因为这里面涉及太多利益相关方的博弈，有开发商、地方政府和中央政府、商业银行、炒房者、购房自住者等等，短期基本上是政府说了算，政府怎么调控，房价就怎么波动；长期来看主要是看人口的结构，老龄化严重则从长期利空楼市。
对于开发商来说，它主要影响一手房的房价，一手房由开发商来定价，一手房的房价与开发商的资金情况密切相关，一旦开发商资金紧张，一方面会迫于资金回笼的需要可能降价出售，例如恒大当年就是如此，许老板去香港郑裕彤拆借资金，然后恒大楼盘五一降价促销回笼资金，恒大才躲过当年的困难，顺利上市；另一方面开发商资金紧张，除了可能是需求端的问题之外，也可能反映了供应端的问题，说明前提开发的量太多了，楼房供应比较充足。所以一旦开发商资金紧张，往往会导致一手房价格下跌。
对于炒房者来说，它主要影响的是二手房房价，二手房的投机性需求比较大，主要取决于投机者对于未来楼市的预期，只要大家预期房价不会跌，那么房子的投资或者投机属性就不会弱化，房住不炒只能是一句空话，所以要让房子和股票一样，可以涨也可以跌，改变市场对房子只能涨不会跌的预期，另外增加房子的持有成本，否则炒房投机的需求还是比较大的。
对于地方政府来说，地方政府债务比较严重，主要还是依靠土地财政，肯定希望多批地，而且整个房地产业也会带动各种税收，从而来缓解地方政府的债务压力。
对于中央政府来说，一方面既要经济保持增长，另一方面又要保障民生问题，当经济下滑了，没有什么能够拉动经济增长了，基本上又只能靠房地产了；当房价涨得过猛了，必然造成民生问题，老百姓消费能力下滑，又要平衡民生需求，所以政策左右摇摆。经济不能下滑，老百姓的消费需求也不能下去。可是老百姓要买房啊，平衡起来还是比较困难的。
对于银行来说，手中的贷款客户大量都是地方城投，房价如果下跌了，开发商的预期收益会下降，如果楼市销售惨淡，同时开发商资金紧张的话，那么贷款客户可能面临坏账风险，银行的不良率可能会上升。现在我们能看到的银行公布的不良率水分比较多，有太多企业的贷款是没办法收回来的，只能被迫无限续贷，因为一旦收回来，企业立马死亡，你如果不续贷，企业直接就不还了，立马变坏账，所以只能勉强无限续贷。
对于购买自住者来说，这属于正常的消费性需求，希望房价能够降下来，在自己的支付能力之内，同时又不会因为买房了，而大大降低了自己的生活质量，总是等待房价下跌，结果房价上涨的速度远比其收入增长的速度快，越来越买不起房。
所以整个房地产市场，有太多太多参与者，各个参与者之间的利益并不一致，博弈也是比较激烈，有的参与者在这场博弈中占据主动地位，而有的参与者在这场博弈中处于被动地位。所以真正想把这场博弈搞清楚，其实不太容易。
[h1]最后的话[/h1]最近有一些江郎才尽的感觉，不知道写什么内容，所以今天恰好借着群友的问题，写下这篇文章，我本人对交易的投研框架或者策略比较感兴趣，同时去对行业有一些跟踪，大多数时候对于宏观比较轻视的，主要是因为个人能力有限，宏观太大，指标太多，难以把握，另外是因为我个人在交易中比较注重产业逻辑，轻宏观逻辑。今天的这篇文章相对偏宏观一些，可能对于大多人交易来说没有多大意义，不过对于理解不同市场的关系和变化有一点点帮助。
另外，之前群友给我推荐了一本书《跨市场交易策略》，作者是约翰.墨菲，里面也是介绍了股市、商品、债市、汇市等多个市场之间的联动关系，挺不错的，感兴趣的朋友也可以看一下！