近三年最差的北京市场及未来回暖预测

（上次小红圈的语音分享文字版）

时间是市场的敌人

大家记住一句话，时间是市场的敌人。

2017年317限购限贷之后，在这种同样的客观条件下，2017年2018年的整体市场总体要比2019年要好。也就是说，目前的北京市场是近三年最差的时候。

这个道理，很多人在晚上加班的时候能体会出来，本来晚上八点想做的事，结果一放松，忘记做了，再到晚上十一点想做，你会发现自己的体力和精力都跟不上了，总想去睡觉。

再延伸一下，很多人20多岁想做一件事，如果由于种种原因一直拖着没有做，那么等到了30岁40岁，再想去做那件事的可能性就很小了，因为各种各样琐事会随着年龄增长变得越来越多，身体条件也会越来越差，久而久之就有心无力了。这些道理基本上是一样的。

市场是同样的逻辑，在一种严格的限制条件下，它会随着时间的推移而越来越没有活力，主要表现就是成交越来越差。

下面我就把这几年的北京市场做一下整体梳理，在梳理过程中我会进行较为细致的分析。这样，不管是刚关注北京楼市的小白，还是常年关注市场的人，都能更清楚地了解市场情况。

近三年北京市场梳理及呈现的规律

北京市场从2017年3月17号开始限购，随后几个月，市场成交量急剧萎缩，快到2017年年底的那段时间，是北京市场的一个阶段性最底部。

2018年年后，市场有一个小幅的回暖，成交量很大，价格略有上涨，涨幅最高的在5-10%，有些比较冷的区域成交量上涨但价格上没有体现出上涨。

随后市场又进入了较冷的时期，到了2018年年底，是又北京市场的一个阶段性底部。（把年初上涨的那一部分又跌了回去）

2019年年后，市场有一个小幅的回暖，成交量很大，价格略有上涨，涨幅最高的在5-10%，这个走势跟2018年很像。不同的是，和2018年相比提前了一个月。随后市场又进入了较冷的时期，然后就到了现在。

这期间，北京市场有一些小的政策变动，比如说公积金政策的收紧，和利率的微调等，整体上还是在收紧，不过这种小的政策调整对市场的影响没有太大。

从2017年到2019年，这种微观市场上出现了一个规律，大家可以记一下：每当北京房价有5-10%的跌幅的时候，市场就开始回暖。

原因很简单，北京的购房人群非常庞大，购房人群的整体预期也基本相同，也就是说，在购房者看来，房价跌5-10%基本上就达到了一个心理价位，加上大家对于北京房价长远看好，所以在这种时候，往往会来一次整体入场，市场会出现一波小回暖。

市场的回暖主要体现在刚需中低总价房源，以500万以下的房源为主。这部分房源的购买人群多是首套首贷，杠杆用得比较足，也符合国家的房住不炒的要求。

而置换人群，通常都是贷款二套，杠杆比较低，所以这种情况下，中高总价的房源，价格上涨动力会略显不足。

这是过年两年多的时间里，北京微观市场的涨跌规律。接下来的市场走势，在我们假定政策没有变动的情况下，依然会有这种规律存在，如果政策发生了变动，那就另外的情况了。

高位接盘的人引领市场信心下滑

刚才我们讲了，时间是市场的敌人，越往后，市场的信心越差。下面我们讲一下到底是怎么变差的？

首先，市场信心的下滑是从高位接盘的人开始的。

比如说，一个人在2016年底或者2017年买的房子，买个500万的房子，自己的预期往往是过一年以后会变成600万，这是北京绝大多数买房人的心理，但是过了一年以后发现，500万的房子不但没有变成600万，反而跌了100万，变成了400万。

这个时候，说心里没有波动这就有点自己骗自己了，毕竟是真金白银往下掉。但是由于只过了一年的时间，自己的现金流之类的还都健康，所以倒也没太所谓。再过一年时间，市场还是这么差，虽然中间会有小幅回暖可以提升一下信心，但整体市场依然是半死不活的状态，这种信心很快就会消失了。

再过一年时间，很多人就开始怀疑人生了，觉得自己的房贷比租金还要贵这么多，一年养房子的钱就要好几十万…这时难免心里会犯嘀咕…要不要先把房子卖掉呢？万一明年还是这种市场，不又得亏几十万？

与此同时，他们在网上抱怨的一些帖子，或者是其它人帮他们发的帖子，都很受互联网用户喜欢，传播效果会特别好。这种舆论的传播，对于本来就比较脆弱的市场信心，打击还是比较严重的。

这种高位接盘的情况在市场中占的比例并不大，但的确是市场信心瓦解的一个开端，越往后，市场越悲观。

另外，从卖房者的角度，先是那些中高总价的房子，这部分房子多是置换人群来购买，由于限贷政策影响，这部分购房人群基本上是贷款二套，加不上杠杆，所以这类房子普遍不好卖，经过近三年的市场消耗，卖家的预期也会大大降低，这种预期的下降会逐渐传导到低总价房源上，经过这么一系列的传导，市场的整体信心也会普遍下调。

最后是开发商角度，其实开发商跟个人卖家的情况大同小异。对于开发商来说，肯定希望自己的房子卖得越快越好，时间拖得越久，自己的资金成本就越高，同时利润就会变得越来越少。但是这种市场环境下，开发商的房子普遍不好卖，个别的楼盘还可以，但那都是微观样本，没有什么代表性，所以开发商一侧的压力也是随着时间的推移而越来越大。

从供给端来看，这两年北京的新房供应量在持续增加，且还会持续增加，供应速度要比需求增加的速度快，所以供需关系在向供大于求的方向偏移。

二手房市场方面，市场中的可售房源数量也在增加，法拍房数量在增加。法拍房数量增加算是市场信心降低的一个重要表现。

基于以上分析，在未来的市场走势里，不排除市场的短期跌幅会更大的可能性。过去跌5%市场就开始回暖一次，再往后有可能会跌7-8%才会回暖。这个是个结论。

具体实操方面我就不讲了，容易得罪人，劝别人降价卖房是罪过。

政府真正感觉到压力是从土拍市场开始的

关于市场情况，上面我们只说了二手房和新房市场，还没有讲土拍市场。新房二手房市场成交差，只是影响了购房者和开发商，对于政府的财政收入并没有什么影响。

不过，当新房二手房市场越来越差的时候，最终一定会传导到土拍市场，这是一个循序渐进的过程。

而土拍市场往往是最为关键的，是判断市场能否回暖的一个重要标志。

土拍市场从三个方面来看，一是共有产权房，二是限竞房，三是商品房。

共有产权房作为保障性住房，这种项目对于开发商来说，压力是比较大的，盈利的可能性很小，所以共有产权房一般都是国企在开发；

限竞房也算是另一种形式的福利，毕竟价格是受控制的，不准随意涨价，开发商的盈利空间受到一定限制；但是这种福利也会随着市场的变差，而逐渐消失，也就是说，限价房某种程度上来说，是给市场泼冷水的，限价政策也通常出现在市场好的时候，一旦市场本身凉了，泼冷水也就不管用了。

商品房项目就是以盈利为主要目的了，也是最能反映市场情况的。

共有产权存在的周期会随着库存的增加而结束，毕竟这种项目就是发福利的，适可而止就行。福利性质的住房往往偏离市场，谁都不赚钱，所以很难形成市场闭环，继续下去也很难。

随着库存的增加，开发商一方面不盈利，一方面卖不掉，资金压力也会越来越大，最后这种项目大概率就会停掉了。

2018年，有地块从共有产权房转换成了限竞房，这就是市场给出的信号。

到了2019年，限竞房地块也越来越少，商品房地块开始增加。

从限竞房地块到商品房地块，这个过程中会有一个市场幻觉，那就是感觉土拍市场特别好，开发商都在加价抢地块，实际上这是开发商短期内对市场的预期增加了，觉得以后房子没有了限价可以随意定价。

但交易市场越来越差的时候，很多开发商就不那么想了。

最终，土拍市场会体现出明显的下滑。土拍市场变差，是直接影响到财政收入的…… 土地市场上，从共有产权到限竞房到商品房，这个过程其实也是市场在下行，但很多人总觉得市场在回暖，这是判断上的错误。

土拍市场承受的市场压力越大，反弹的概率越高，一旦到了压力的临界点，市场就会回暖。

对未来市场的预测

很多人总觉得市场预测靠的就是蒙，可能好多人的预测确实是蒙的。实际上，市场本身是有周期的，而周期的出现也是可以解释的。听完了周期规律，大家再去判断一下市场，基本上就清楚了。

1目前北京楼市的风险基本上是没有的，这个大家能感觉出来，2019年下半年的市场，和2017年年初的市场是完全不一样的。

2017年年初，市场热度特别高，而且刚刚经历了2016年的大涨，那个时候，经济体很不理性，对于房价的恐慌情绪也蔓延得很厉害。经历了房价大涨的经济体，面临着实体与虚拟脱钩的危险；

2019年的市场，一方面是经济体经过了两年的调整后恢复了正常，同时房价也有了部分回调，现在北京楼市的合理上涨空间其实是存在的。也就是说，目前北京的房价有放松的空间，只不过什么时候放松，要等政策

2市场的压力越来越大，这种压力主要体现在开发商和政府。个人购房买在高点，这个对于市场来说是最无所谓的，即使断供，也都是小概率事件，对于整体市场不会造成多大影响；

开发商的压力是普遍的，这两年房子都不太好卖，商住就更不用说了，随着市场中新房库存量的增加，开发商的压力与日俱增。对于政府来说，开发商一侧肯定不能出风险，因为这个牵扯到一系列的金融风险，而且北京市场本身有一定的调整空间，非把开发商逼得无路可走，也没太大必要；

政府的压力存在于城市建设的资金，目前北京的城市建设规模很大，对于资金的需求量也比较高，控制房价是一方面，保证城市建设的顺利进行，是更重要的方面。一旦城市建设断档，那么后期面临的只会是更高的成本，这个也是不划算的。

所以分析到这，我们会有一个结论，听上去很俗，是一个极限理论，物极必反。市场越悲观，则离回暖越近。

所以如果大家盼着市场回暖，那么就盼着市场变得更悲观一点。在近三年最差的一个市场状态下，我觉得这是有机会的，至少在未来一年的时间里，市场回暖的概率非常大。也比较贴合我们在穿越周期中的预测。

上涨幅度的问题，想必大家都知道了，这里不再赘述。

以上是今天的分享，感谢大家。

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