聊下通州的房价

昨天把通州的几个新盘看了下，整体的感觉是，价格不算高。这个是跟市场有关系的。

通州现在的几个新盘，像融御、北京东湾、东筑这类都属于“历史遗留”下来的，拿地时间都比较早，都是正经的商品房项目，这在以限竞房为主的新房市场里，还是很有优势的。

当然了，这些开发商都比较鸡贼，土地捂了这么多年，增值了不少。

现在通州的土地市场还是处于试探期，会放点“限竞房、共有产权房”用地出来。某种程度上讲，也能看出政府对于通州楼市的态度，现在处于整体可控状态，所以会放点土地出来，看看市场反应，大面积的土地供应，时机还未到。

这个跟新房市场很容易拉动区域房价有关。过去几年里，门头沟新城那边就是因为新盘多，所以门头沟的房价涨得很快。

现在政府不希望通州房价涨得太快，所以先从土地上控制住，这个策略一点问题没有。

目前的几个新盘，从开发商角度说，肯定是希望卖得越贵越好，之前传言是开盘价都搞到7万以上，昨天问了下，融御和东湾的价格都在6.5-7左右，东筑感觉项目有点奇葩，一个盘其实就一栋楼，搞得跟个小城堡一样，当然价格也便宜，不到6万。

之所以价格不定太贵，这个当然跟政府审批有关，从市场角度看的话，这个价格也相对客观，今年的北京新房市场并不好，去年的市场也不好，价格定高了房子不好卖，开发商会比较被动。

再说了，开发商的房子都是分期卖的，后边的涨价空间肯定有，这个就得看后期的市场情况了。

这几个新盘里，从地段上说，自然是融御的最好了，东边就是北京市政府，同时这个项目还配建了一些政府用的房子，大概率上，未来会是学区房。但是融御的户型实在是差……

北京东湾虽然临着商务区，楼下就是通惠河，但是从区位角度说，商务区和市政府做对比，市政府应该要更有优势。

从购房者角度说，目前通州的新盘大家可以根据自己情况去选择，价格上不用担心买贵的问题，性价比还是不错的。当然了，由于新房选择比较少，建议还是要结合二手房来统一考虑。

二手房的情况。

今年小阳春的时候，通州热点区域的二手房价格涨了大概5-10%上下，现在小阳春结束了，属于市场低迷期，整体价格还没有表现出回落，但是趋势是肯定的。

目前卖家和买家还在僵持期，不出意外的话，再过一两周就能明显看出降价了。聪明的房东应该早点降价早点出手，这是市场下行期的卖房策略，我在直播里讲过。当然，不着急卖的就无所谓了。

通州的几个大的板块像市政府、商务区、环球影城，如果按热度排序的话，市政府应该排在第一位，环球影城排第三。

从买房（投资回报）角度说，最好的板块当然是武夷花园那里，其次我觉得应该是潞苑。从未来几年的发展趋势看，老通州城区基本上没什么发展潜力了，就是随着通州大利好走，潞苑的空白比较多，而且离着市政府近，将来的不少利好应该都会落在那。

如果考虑到自住需求，八通线沿线当然要更方便一些。大家买房的时候，要根据自己的情况来选择区域。这东西也无所谓对错，而且现阶段不用担心买亏的问题。

共有产权房到底要不要买？

前段时间小红圈里有朋友问这个问题，去年共有产权房入市的时候我就分析过利弊，共有产权房当然可以买，你想想，几十万不到100万的首付，即使是买了商品房，你也赚不多少钱，而且这个首付买的商品房，基本上不会住。

而买共有产权房的好处就是，可以买个大点的房子，地段还可以，能住，还保证不会亏。

哪些人不建议买呢？如果手里钱有一百多万，我建议还是优先考虑商品房吧，说共有产权房能买，针对的是确实纯刚需，手里就几十万块钱的这些人。

现在通州的共有产权房主要在台湖，离着亦庄比较近，只要是觉得生活还算方便的，该买就买。不然等到房价上涨的时候，怕是连共有产权房也抢不到了。

最后说下大家关心的未来房价。这个价格怎么判断，去看开发商的预期就可以，京贸西的那几栋楼一直捂着不卖，就是因为觉得现在政府批的价格太低了。如果京贸西的新盘卖7万，也算不上太贵，毕竟同小区的二手房都已经6+了……

等到通州的土地开始放量，新楼盘增多，加上一波市场行情，新盘价格突破10应该是没有阻力的，何况现在通州的很多利好还在路上，等到教育资源再提升一下，运河商务区进入运转状态，很大概率上，通州的二手房价也会突破10……这篇文章留着，过几年可以回看一下。

个人破产制度有望下半年试点。我有时候觉得咱们的制度跟进还是很快的，个人破产制度其实就适合这种高负债社会背景，个人的负债多了之后，如果没有破产制度，基本上宣告这个人这辈子背债了。听上去感觉个人破产制度一方面保护了破产者，同时又有点纵容负债者的意思，实际上这是一个社会矛盾，不能从个例去看。我觉得算个好事儿。我贴一张小红圈的图供各位参考。

觉得文章有启发，帮周老板点右下角在看